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担当のSPCでホテルの建設をおこなって
おりましたが、この度、竣工いたしました。

工事期間中は、工事費用や付随する費用を
建設仮勘定として計上しておりましたが、
引渡しが完了したため、建設仮勘定から
建物等の資産へ振り替えることになりました。

工事明細を元に、建物、付属設備、構築物等に
振替えていくのですが、完成引渡しをもって
消費税の仕入税額控除もおこないます。

建設仮勘定計上時は、消費税額を含めて計上
しておりましたが、今回は工事期間中に
消費税率の改正があったため、建設仮勘定の
中には消費税率8％と消費税率10％のものが
混在しております。

また、中には検査費用等、消費税が非課税となる
ものもありましたので、消費税率8％、10％、
非課税を考慮しなければなりません。

弊事務所では、建設仮勘定計上時に、あらかじめ
補助科目で消費税率や税区分を管理しており
それを元に消費税を計上しております。

今回のように、工期の途中で消費税率が変わると
建設仮勘定から資産へ振り替える際の消費税額の
計上がとても煩雑になりますので、あらかじめ、
明確に管理しておくことが、資産計上時に正確で
スムーズな経理事務には不可欠と感じております。

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担当しておりますSPCでは
四半期毎に損益分配をする契約となっております。

損益分配とは事業により
生じた利益または損失を
出資者である匿名組合員に分配することです。

各出資者に分配される金額は
出資金額割合によって案分しますが
その計算時に、1円未満の端数が出ます。

その端数の扱いは匿名組合契約で決定します。

担当する案件では
1円未満の端数は
切り捨てると定めております。

すると各出資者に分配する
損益分配の合計額と損益分配金額に
全体端数分の差異が出ます。

その端数差異は契約では
出資額上位者に分配すると定めております。

このように損益分配時における
端数の取り扱い方は
匿名組合契約に基づき
取り扱いが異なりますので
各案件に応じて契約書を十分に読み込むことが大切です。

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私どもでは、太陽光やバイオマス等を
利用した電気供給事業を手掛けるSPCが
多くございます。

電気供給事業では、発電所が完成し
売電が始まると、売電の収入金額に応じて
事業税の「収入割」が発生します。

担当させていただいているSPCで、発電所の
製造段階で、海外より部品を輸入した関係で
ドルでの外貨預金残高があるSPCがございます。

決算書は、すべて円で表記しなければならないので
決算毎にその時の為替レートでドルから円に換算
しておりますが、今期の決算時に少額の為替差益
が発生しました。

為替差益は営業外収益となりますが
「収入割」の課税標準となる収入になるのか
念のため、管轄の都道府県税事務所に確認しました。

あまり前例がないそうで、回答に時間を要しましたが
「控除できると明記はされていないが、為替差益の
ように、実際にはキャッシュが動いているものでは
ない評価額によるものは、収入から控除してよい」
との回答でした。

但し、都道府県民税の申告の際に提出する
第六号様式別表六「収入金額に関する計算書」の
収入金額の総額と控除される金額の両方に記載が
必要との事でした。

外貨預金のあるSPCはあまりないかと思いますが
参考にしていただければと思います。

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担当をしております、投資事業有限責任組合で、
組合を解散する事となりました。

このLPSでは、適格機関投資家特例業務を
行っており、毎事業年度経過後３ヶ月以内に
無限責任組合員とLPSの事業報告書を作成し、
金融庁業務支援統合システムより提出する必要が
ありました。
今回の解散にあたり、届出が必要な書類確認の為、
所轄である近畿財務局へ確認したところ、
下記の通りのご回答をいただきました。

① 届出者自体が解散し、ファンドも解散　→　解散届出
② 届出者は存続し、ファンドのみ解散　→　廃止届出

今回は、②に該当し、廃止届書の提出と併せて、
次の書類を準備する必要がありました。
　・LPS閉鎖事業全部証明書
　・ファンド口座の通帳写し
　・LPS最終決算報告書
　・出資者から受領した清算に係る承諾書
　・振込依頼書の写し（現金または、預金での清算の場合）　
※廃止届出書は、関東財務局HPよりダウンロードが可能です。

このように、LPSの解散に伴い、適格機関投資家特例業務を
終了する際には、その根拠資料の提出が求められます。

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ご承知の通り、昨年2020年10月以降に、賃貸している
住居用不動産の建物取引に伴う消費税は、購入者は
仕入控除出来なくなりました。

この改正は、いわゆるレジ系の不動産ファンドにも大きく
影響を与える改正です。

仮にSPCが課税事業者として、賃貸住居不動産の建物
購入時に支払う消費税は控除（還付）出来なくても、同建物を
売却時に預かる消費税は、全額納付することになります。
（簡易課税は選択しないことを想定）

不動産投資では、利回りを計算しますが、この建物消費税の
を購入時には控除出来なくても、売却時には全額納付すると
相当のキャッシュのマイナスになり、利回りにも影響を
します。

このような税負担を軽減する方法として、2つご紹介します。

① 購入時から3年以内（正確には購入時の消費税の課税期間から
3年以内など、少し複雑な計算がありますが・・・）に、売却する
場合、購入時に支払った消費税の一定割合（『保有期間と売却時の
課税売上』を『同期間の非課税売上と課税売上の合計』で割った割合）を
乗じた額を仕入控除する。ポイントは、3年以内に売却することです。

⓶　消費税の免税制度を有効に利用して、保有期間中の年間課税売上を
1000万円におさめることで、SPCを永続的に、免税事業者にします。
そうすることで、売却時に預かる消費税を納税する必要がなくなります。
ただし、この制度は、インボイス制度が始まると使えない方法です。
　なぜなら、インボイス制度が本格的に始まると、免税業者が、不動産
売却時に、消費税を預かることは出来なくなります。

商業用不動産やオフィス系不動産では、上記のような論点は出てきませんが
住居系賃貸不動産では、消費税の扱いに、注意が必要です。

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担当しておりますSPC法人で
新たに役員報酬を支払うことになりました。

一般的に株式会社の役員報酬の支給開始の際
株主総会を開催し、株主総会決議が必要です。

また社会保険手続きも必要になります。

具体的には、所管の年金事務所に
新規適用届と被保険者資格取得届等を提出します。

加入対象者に扶養家族がいる場合は
健康保険被扶養者（異動）届も同時に提出します。

後日、年金事務所からは適用通知書と
資格取得確認及び標準報酬決定通知書が
送付されてきます。

適用通知書には事業所整理番号・事業所番号が
資格取得確認及び標準報酬決定通知書には
被保険者の氏名や標準報酬月額が記載され
毎月の給与計算の基となります。

これまでの保険証が国民健康保険の場合は
健康保険証を役所へ返却しなければなりません。

今回担当した案件では加入対象者が
70歳以上だったため
厚生年金には加入できませんが
在職老齢年金制度の対象となります。

また、70歳以上の場合は年金の掛金が発生しないので
厚生年金保険70歳以上被用者該当届
（健康保険・厚生年金保険被保険者資格取得届を兼ねる）
の提出が必要です。

社会保険等の届出は、入社日から5日以内に
提出しなければなりませんので
スムーズな対応には事前に準備が必要です。

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担当しております資本金150万円のSPCは、
水力発電所を保有しており、3月決算を行いました。

令和2年度税税改正では、
電気供給業のうち小売電気事業等
発電事業税に係る法人事業税の
課税方式の改正が行われました。

これまでは、収入割額のみによって
課することとされていましたが、
今回の改正により、資本金1億円未満は
収入割額及び所得割額の合算によって、
計算されるようになりました。

この改正は、令和2年4月1日以後に
開始する事業年度から適用されますので
担当する令和3年3月決算のSPCも
改正が適用されます。

法人税申告の際は、上記改正に伴い新様式による
書類を提出する必要があります。

大きな利益のある法人は、所得割額も大きくなるので、
改正後は税負担が増えることがあります。

昨年11月に設立した新設の特定目的会社で
この1月に特定資産の購入をいたしましたので、
固定資産台帳兼減価償却明細書を作成いたしました。

SPC案件では、特定資産購入時に、会社設立時に作成した事業計画通りの
キャッシュフローが実現するか
正確な減価償却費等を計算して検証します。

今回購入した建物の耐用年数は、50年。償却率は、0.02です。
資産を取得したのは、1月ですから期末の3月31日までは3月。
（月の途中で購入した場合も1月と数えます。）

取得価格　1億円　ｘ　償却率0.02　ｘ　事業共用月数3月/12月　＝減価償却費　500,000円

と計算してしまいそうですが、
新規設立等で事業年度が12月に満たない場合は
少し計算方法が変わってきます。

償却率0.02　ｘ　事業年度の月数5月/12ヵ月＝調整後の償却率0.009(小数点3位未満切り上げ） 取得価格1億円　ｘ　調整償却率0.009　ｘ　事業共用月数3月/事業年度の月数5月　＝減価償却費　540,000円

計算方法を間違えると減価償却費が少し違ってきますので、注意が必要です。

SPCは、複数の投資家や債権者と事業計画を共有していますので、
最初のシミュレーションと実際のキャッシュフローが大きく違ってくると
後で説明が大変になります。
減価償却費に限らず、慎重に正確なシミュレーションをすることが必要になります。

シミュレーションは、主にAM会社の役割ですが、
減価償却費のような会計の知識が必要な項目に関しては、
事務管理会社がお手伝いをすることもあります。

担当しておりますSPCで
前年度取得の固定資産の値引がありました。

前年度は値引前の簿価で償却しています。

値引のあった該当資産の簿価を
今年度に減額しますが、
値引額全額を簿価の減額は出来ません。

次の式相当額を減額します。

値引き等の額 × (値引き等の直前における当該固定資産の帳簿価格
÷ 値引き等の直前における当該固定資産の取得価格)

国税庁HP　≪固定資産の取得価額｜国税庁 (nta.go.jp)≫

仮に100の値引があっても上記式での
計算結果が90とすれば簿価の減額は
90となります。

残りの10は前期損益修正益（特別利益）
として処理します。

償却資産の申告の際は、
念のため該当自治体に
取得価格が減額になった旨連絡の上
値引のあったことがわかる
証憑（契約書等）を添付して申告し、
値引後の取得額での課税にする手続きが必要です。

今年度の減価償却額も減額となります。

四半期決算等ですでに減価償却済の場合、
残りの四半期決算での調整が必要です。

年度をまたいでの固定資産の値引は
頻繁には発生しませんが、
会計処理の取扱いや償却資産税申告など、
影響する範囲は多岐に及びます。

数年前に数多くの自治体で固定資産税の誤課税が起きていることが
ニュースを賑わせたのを覚えていらっしゃいますでしょうか。
あれだけ問題になったのだから各自治体で、
固定資産税の課税額の確認が行われ、
現在は正しく課税されているのかと思いきや
いまだに過大課税は散見されます。

当事務所のお客様には不動産をお持ちの方が数多くいらっしゃいますが、
SPCも例外ではありません。

そのSPCのひとつに過大課税の可能性がある事例がありましたので、
詳細な調査及び課税担当役所との交渉を行いました。
具体的には、敷地の一部に高圧線が通っており
地役権設定があるにもかかわらず、
減額評価がされておりませんでしたので、その点を指摘いたしました。
このSPCは、該当不動産を3年間保有しており、
交渉の結果、年額10万円、総額30万円の固定資産税が還付されました。

市役所が決定した固定資産税評価に誤りがあるかどうかは、
一般の人にはわかりづらく、専門家による調査が必要です。
市役所の職員ですら必ずしも専門家とは言い切れず、
多岐にわたる固定資産税の評価基準要素が
見落とされているケースは多々あります。

不動産投資において、固定資産税は必要経費ですので、
過大課税を修正すれば、利回りも改善します。
特にSPCでは大型不動産への投資が多く、
固定資産税負担も多額で、減額できれば、その効果は大きいものになります。