最近ですが、事務所の
御取引先より、現物出資の
依頼を受けました。
現物出資は、会社の資本増強策の
一環で、行われることが
多く、通常であれば、出資として
現金を受け入れるところを、
不動産などの現物で受け入れることに
なります。
ここで、ポイントとなるのは
不動産の評価です。お金であれば
評価について問題になりませんが
不動産の場合、評価の仕方によっては
評価額が大きく異なります。
仮に、低い評価で会社が受け入れて
評価額以上の株式を発行すると
会社の債権者や他の株主が
損害を受けることとなります。
そのため、現物出資の鑑定評価は
他の鑑定評価よりも慎重に
作業を進めることとともに
鑑定士のリスクが、高くなります。
会社法の要請を十分理解しながら
鑑定評価を進めることになります。
会社の決算が、債務超過の場合
銀行からの借入も難しく、事業を
進めることもおぼつきません。
債務超過は、元を言えば
赤字の積み上げたものなので
これを解消するには、黒字
決算を続けて、いくしか
ありません。
厳しい経済環境では、黒字決算も
難しいです。
そんな時に、一つ妙案があります。
出資を仰ぐことで、債務超過を
解消することが一つの方法です。
出資を受けた額相当額は
債務超過の圧縮分となります。
ただ、この時代に出資をする
人もなかなかいません。
ましてや債務超過の会社には
出資することもリスキーです。
ですから、キャッシュによる出資ではなく
不動産などの現物出資という
方法があります。
例えば、会社は債務超過であるが
社長は、それなりの不動産を持って
いる場合、不動産を現物出資すれば
出資額相当額は、債務超過額が
減額されます。
ただこの場合、出資を受けた会社は
不動産取得税の負担や移転登記による
登録免許税などの税負担が
あります。
不動産を持てば、様々な税金が
かかります。そのため、不動産
オーナーは節税に大変興味が
あります。
不動産鑑定を利用した節税策について
紹介いたします。
①相続財産に不動産が
ある場合、鑑定評価を取ることで
相続税負担が少なくなることが
あります。
これは、路線価や倍率評価で
反映されない評価減要素を
鑑定評価で反映すれば
税負担が下がります。
ただし、この場合、評価減の根拠となる
客観的な資料を用意しなければ
なりません。
当然のことながら、税負担は
公平でなければならず、根拠もなく
税負担が下がることは
認められないからです。
②広大な土地を保有している
場合、これが財産評価基本通達でいう
広大地に該当すれば、相続税額は
大きく下がります。
この判定には、客観的な根拠資料と共に
説得力あるレポートの添付が
不可欠です。
③最後に、固定資産税の
見直しです。
地方自治体が賦課決定する
固定資産税額に、誤りが
あることがあります。
この場合、過去に遡って
固定資産税額が還付され
将来に向かっては、低い（正しい）
固定資産税額を負担することに
なります。
個人的な色合いの
強い中小企業の場合
土地をオーナー親族が保有し
その上に、法人であるオーナー企業が
保有するケースがよくあります。
土地オーナーの個人が高齢に
なると相続のことを考えなければ
なりません。
相続が発生する時に問題と
なることが2点
①法定相続人が複数いて、
土地所有者が分散するという可能性
②個人の土地（底地）の
相続税評価が高ければ、相続税負担が
発生する、このような土地は、
市場では売却が難しく、換金が困難。
一方で、税負担があれば納税資金を
どう工面するか、悩ましい
という問題が発生します。
このような場合の対策として
個人名義の土地を法人名義に変える。
変える方法には、単純売買、現物出資
などいくつかの方法があります。
ただ、これに伴って、この時点での納税や
将来の納税も発生するので
長期的に見て、最も税負担が
少なくなる方法を選択しなければ
なりません。
単一的な目線ではなく、長期的な
目線が必要です。
2020年のオリンピックが東京に決まって
不動産投資への影響は、どのように
なるのでしょうか？
オリンピックに向けて、東京への
不動産投資は活発になるでしょうから
東京都のオリンピックにかかわる施設
付近では、地価上昇となるでしょう。
今日の株式市場でも、投資家の反応から
見ても、同様のことが予想されます。
とは言っても、オリンピックの不動産投資の
影響は東京都内に留まるのではないかと
思います。
遠い、大阪にまでオリンピックの影響は
あまり期待できないと思います。
前回のオリンピックがあった1964年は
日本が高度成長時代の真ん中にいて
地方への波及効果は、心理的なものも
含めて大きかったのですが、2020年では
日本国内は、今よりも成熟社会になって
いるので、1964年の頃とは異なる効果を
期待することになろうかと思います。
とは言え、日本人として東京にオリンピックが
来ることは、大変歓迎できることです。
開催するときには、50歳代になっていますが
機会があれば、オリンピックを直に
見てみたいと思います。
固定資産評価で、誤りが
あることは、先日ご紹介した通り
です。
最近あった事例を、紹介します。
対象となった固定資産は、北陸地方の
旅館が保有する不動産でした。
その旅館は、地元では最も大きい旅館で
旅館とは別に、社員寮も保有しています。
この社員寮は、固定資産税評価では
住居として扱うのですが、宿泊者向け
として扱われていました。
固定資産税評価では、住居と
事業用では、評価が異なります。
当然、事業用の方が評価が高くなります。
これは、市役所の担当者が
単純に社員寮を、旅館本体と
同じ評価をしてしまったようです。
ちなみに、固定資産税評価の誤りが
是正されると、最低5年間の過払い固定資産税が
還付されます。
還付金には、還付加算がついてきます。
市役所が評価する固定資産税評価にも
誤りがあるという事例でした。
最近、国による差押不動産の
鑑定評価を仕事をしている。
国民は、国に支払う税金等を
滞納すると、差押をする。
固定資産税を滞納すると
地方自治体が、差押を
してくる。
払うべきものを払わないと
当然のことであるが、この仕事を
通じて感じたことがある。
それは、国の威厳というものを
国民に示して、分からせることは
国にとって、大切なことだという
ことです。
エジプトでは、国内が騒然として
無政府状態ですが、日本は極めて
平和な日々が過ぎています。
国家というものが、国民一人ひとりでは
とてもかなわないものなのだと
日頃から、国民に周知していくことは
国の秩序を保つためには大切な
このなのです。
ですから、国に納めるべきものを
納めない場合は、法律上取れる
最善の方法を取って来ますよと
平穏な時代でも、分からせる必要が
あるのだと思います。
新しい発見でした。
毎年4月ごろに、市役所から
送られてくる固定資産税の
納税通知書。
固定資産税評価額が
いくらで、納付額がいくらである
かを知らせてくれます。
ほとんどの人は、この内容について
気に留めることなく
納税をしていると思います。
この評価額の計算は、各地方自治体が
行っており、その背後には
不動産鑑定士が、評価を行っています。
この評価での計算のプロセスに
誤りがあったら、どうなるでしょうか？
ほとんどは、誤りのまま、納税が
されています。
実際のところ、どれくらい誤りが
あるのかといいますと、2～3割くらいは
誤りがあるそうです。なぜなら、この
評価作業は、市役所の職員が
行っていて、評価のプロではありません。
また、彼らも、数年で異動になり、
評価の専門家が、育つ土壌でも
ありません。
国民の大部分が負担している固定資産税評価は
こんないい加減な方法で決まっているのです。
最近では、この固定資産税の還付ビジネスが
広がりつつあり、先日その業者さんに
会うことが出来ました。
上記のお話は、そこので、話の内容です。
納税者として固定資産税を納付することに
異論はありませんが、それが
いい加減な方法で決まっているとしたら
ちょっと考えものです。
不動産の中にも、格付があります。
優良、良、並、並未満くらいに
分けられるでしょうか。
優良と言われる不動産は、典型的には
上場リートとかに、組み込まれている
もしくは組み込むことも可能な不動産です。
不動産に関する法的規制をクリアーし
入居率やテナントの質も良好な
不動産です。
こんな不動産は、誰でも買いたいですが
こんな不動産は、価格は高めになります。
また、先日お話した利回りも低くなる
傾向があります。
一般の個人投資家は、こんな不動産を
購入することはありません。
並くらいの不動産が一番多いと
思います。
並の不動産と言えば入居率は
そこそこでも、中には賃料を延滞している
テナントがいたり、遵法性では、細部では
守られていないところがある。例えば
消防点検で指摘された点があるか
だましだまし、乗り越えているなどです。
こちらの方が、優良物件より
利回りは高くなり、価格も手ごろな
ものもあります。
実際の不動産市場で、個人投資家が
取引の対象とする不動産は、このような
並クラスのものがほとんどです。
相続税の控除額が引き下げられ
相続税を納付しなければならない人が
今後、増えることは、皆さんも、ご存じの通り。
最近、お客さまになられた方は、数年前に
相続を終えられていました。
そこでの、相続税申告書を拝見して
気がついたことがあります。
非相続人の貸付金残高が、相当あり
借地権が発生していても、そのまま
放置されていて、相続税額も、それなりに
発生していました。
この実例を見て、相続税対策が
重要と切に感じました。
言い換えれば、相続税対策をしている
納税者さんは、本当に少ないのだなとも
感じました。
相続というものは、いつ発生するかは
予測は出来ませんが、いつか必ず
発生するものです。
節税できるのであれば、その策をうって
おいて、損はないと思います。
相続税対策で、数百万円から場合によっては
数千万円も税金が安くなることもあるのです。
これからやってくる増税時代には、税金対策の
重要性が高まってくることに
間違いありません。
