不動産評価カテゴリー

相続税対策の重要性

投稿者: に不動産評価

相続税の控除額が引き下げられ

相続税を納付しなければならない人が
今後、増えることは、皆さんも、ご存じの通り。
最近、お客さまになられた方は、数年前に
相続を終えられていました。
そこでの、相続税申告書を拝見して
気がついたことがあります。
非相続人の貸付金残高が、相当あり
借地権が発生していても、そのまま
放置されていて、相続税額も、それなりに
発生していました。
この実例を見て、相続税対策が
重要と切に感じました。
言い換えれば、相続税対策をしている
納税者さんは、本当に少ないのだなとも
感じました。
相続というものは、いつ発生するかは
予測は出来ませんが、いつか必ず
発生するものです。
節税できるのであれば、その策をうって
おいて、損はないと思います。
相続税対策で、数百万円から場合によっては
数千万円も税金が安くなることもあるのです。
これからやってくる増税時代には、税金対策の
重要性が高まってくることに
間違いありません。

重い地方の固定資産税負担

投稿者: に不動産評価

昨日、近畿圏を離れて地方都市に

出張に行ってきました。
そこでの、会社オーナーさんとの
会話の中であったこと。
 
周りの地価が、下がっているのに
固定資産税が、ちっとも安くならない。
固定資産税の負担が大きくて
なんとかならないのか。
というご意見でした。
 
理屈上は、固定資産税は
時価の70％とされています。
この時価とは、基本的に
地価公示価格のことを指します。
 
地方では、実態の地価は相当低くなって
いますが、地価公示は、これに合わせて
下がっているかというと、そうでは
ありません。
 
まだ、一定のところで高どまっている
のが現状です。
地方の経営者は、固定資産税負担が
重いと言っている反面、地方の財源で
固定資産税の占める割合は
都会とくらべて、一段と高いことが
現状です。言い換えれば、地方の税収は
固定資産税に大きく依存しているのです。
 
ですから、地価公示を下げるぎると
固定資産税収入も減ってしまい
地方の財政が一段と厳しくなります。
こんな、地方の状況が、地方での
固定資産税負担として、事業者に
重くのしかかっています。

大阪での不動産市況の状況

投稿者: に不動産評価

大阪でも最近の不動産市況は、回復傾向に

あります。
以前では、買希望があって不動産業者に
売物件を依頼すれば、その日のうちに
物件を紹介してもらえましたが
最近では、売り物件が、市場に出る前に
買い手が見つかり、市場に出ないことや
市場に出てくる物件は、何か問題があり
なかなか買い手が見つからないものの
ケースが多くなっています。
駅に近い物件や、築浅の物件には
人気があるようです。
しかし、築浅の物件は、リーマンショック後に
建てられた物件なので、そもそも
数が少なく、人気が集中し、価格が
上がるという市場構造になっています。
消費税が来年4月以降上昇する公算が
高いので、経過措置が受けられる
今年9月末までに請負契約を締結する
駆け込み契約が、これから多くなりそうです。

非適格　会社分割での不動産移転

投稿者: に不動産評価

企業再生や、組織再編などで会社分割を

利用するケースは、よくあります。
その際、不動産が分割承継資産であり
税務上、非適格分割の場合、時価で
移転することとなります。
時価で移転すれば、仮に含み益があれば
それは、会計上、税務上実現します。
そこでの税負担がどのようになるか
シミュレーションをすることは会社分割後の
資金収支を見るうえで、大切な項目となります。
一方で、分割承継資産を受ける会社は
時価で、不動産を受け入れるとともに、
承継資産と負債との差額があれば、
正もしくは、負の　のれんを計上することと
なります。
仮に負ののれんが発生した場合
これは5年間で消却することとなります。
仮に1億円の負ののれんがあれば
毎年2000万円の利益が計上されることと
なります。
税務上は、この利益が出ることを前提に
シミュレーションをすることとなります。
不動産の評価額と、納税額は、会社分割では
大きく影響するので、両者にらみながら
会社分割手続きを進めなければ
なりません。

関西での不動産市況

投稿者: に不動産評価

アベノミクスの脱デフレ効果により

東京都都心では、不動産価格も
上昇中でづす。
ところで、関西の市況はどうかというと
東京とまでいかなくても、不動産保有者が
少しまてば、価格が上がるのではないかという
期待から、売り渋るケースも出てきています。
インフレが起こるのではないかという
期待感が広まってきていることは
事実です。
不動産投資の場合、賃料収入等の
インカムゲインも大切ですが、
売買価格差というキャピタルゲインを
得られれば、投資利回りは大きく
上昇します。
ですからデフレ脱却を実現できれば
不動産投資をする会社は、
大きな利益を得ることが出来ます。
但し、不動産価格が下落する
デフレになれば、キャピタルロスが
発生し、大きな損失負担を強いられます。
リーマンショック後、破たんした不動産
投資会社が多くあったことから見て
そのことは、容易に理解できます。

固定資産税評価と不動産評価額

投稿者: に不動産評価

不動産の評価額は、一般には

公示価格が、時価の100％で
固定資産税評価が、その80％
路線価が、70％と定められています。
であれば、世の中のほぼ全ての
不動産についている固定資産税評価額
を100％ベースに戻せば、評価額が
算出出来るという理屈になります。
しかし、実際のところ、固定資産税評価より
低い評価額が算出されるケースが
あります。
例えば、地方の不動産です。
地方の不動産は、買い手が限定され
最近の都市への経済の集中等により
衰退傾向は否めません。
そのため、地方の不動産評価額は
都心に比べると相当低い水準のはずです。
しかし、地方の固定資産税評価は
さほど下落していないのが現況です。
これは、地方の自治体にとって
税収に大きく占める固定資産税が
下がりすぎると、影響があるためかもしれません。
ですから、地方の不動産の鑑定評価をすれば
固定資産税評価額より低い評価額が
算出されることがあります。
不動産の評価は、日本全国すべてで
教科書的に言われている評価基準で
評価できないことが実情でしょう。

不動産価値の上げ方（２）

投稿者: に不動産評価

不動産の価値は、収入から費用を

控除した純収益で決定するとは
以前にお伝えした通りです。
では、今日は、費用について注目してみます。
不動産賃貸業の費用の中で
大きく締めるものが、固定資産税です。
この固定資産税は、通常、市町村が
その年の1月1日の不動産所有者に
固定資産税評価額に、一艇の税率を
かけて、税額を決定するものです。
例えば、法人税や消費税のように
納税者が自主的に、申告して税額が
決定するものではなく、市町村が計算をして
税額が決定するところが、他の税目とは
異なるのです。
この市町村の計算が誤っているケースが
あります。その場合、少なくとも過去5年間の
過払い分は還付請求できますし
今後、所有している期間も、正しい
（訂正前の額より少ない）税額を
納付することになります。
その結果、不動産賃貸業から得られる
純収益が増加し、不動産価値が高まる
ことがあるのです。
この場合、不動産収入に影響を
与えることなく、純収益を拡大することが
出来るので、固定資産税額の削減が
出来た場合の効果は、大きなものが
あります。

不動産価値の上げ方

投稿者: に不動産評価

不動産価値は、その収益で決まるという話は

前回お話しした通りです。
では、収益の構成要素である売上。つまり
賃料収入について、見ていきます。
賃料収入は、空室がゼロになれば最大化
出来ます。空室をゼロにするには、入居者を
うまく募集し、賃貸契約を締結する流れを
作る必要があります。
一方で、入居者が集まっても、賃料を払ってくれない
場合、タイムリーに督促し、場合によっては
明け渡しを求めるなど、適切な対応が、求められます。
そういう意味では、攻めるとこと、守るところを
押さえることが、不動産価値の構成要素である
賃料収入を最大化することになります。
デフレ脱却で、不動産価格も上がるのではないか
という空気が広がっていますが、中でも不動産価格が
より上がる不動産とは、このような攻守が
キチンと出来ている不動産と思います。

不動産価値の上げ方

投稿者: に不動産評価

先日、地価公示があり、地価の下落

傾向が収まって来て、底打ち感が
出てきました。
そろそろ不動産価格も上がるのでしょうか？
ところで、不動産価格は当然市場の影響を
受けますが、市場の影響を受けることなく
不動産の価値を上げる方法は
ないものでしょうか？
それがあるのです。
不動産の価値はどのようにして
決まるのでしょうか？
賃貸用のマンションやオフィスビルの
場合、その収益で決まります。
では、その収益とは何かと
言いますと、
賃料等の収入から、固定資産税
維持管理費用、修繕費等の費用を
控除したものです。
例えば、賃料収入が増えれば
収益が上がり、不動産の価値は高まります。
一方で、固定資産税が下がれば、同様に
収益が増加します。
不動産の価値を形成する収入や
費用は、見直すことが可能です。
見直すことで、収益が上昇し
不動産の価値が上がることが
あるのです。
では、具体的に、どのようにして
見直していくかは、次回以降に
詳しく触れてみたいと思います。

不動産鑑定での競売価格、特定価格

投稿者: に不動産評価

不動産鑑定の仕事の中で
競売価格を算定する場合が
あります。
この場合、算出する価格は
一般的な市場価格を想定する
『正常価格』に対して、
早期売却を想定した
『特定価格』となります。

ここで、不動産価格の大前提
として、不動産は、一定の期間
通常、半年程度市場に置いた
価格が、正常価格になります。

数か月という短期間で、資金化
しなければならない場合
正常価格より一定のディスカントを
した特定価格を算出することと
なります。

では、特定価格を算出する場合の
ディスカウント額は、どのように
算出するのでしょうか？
これは、正常価格に一定の割合を
乗じたものが、ディスクカント額に
なります。
その一定の割合というものは、おおむね
地域によって、決まっているようです。

都市部では、市場取引が比較的
活発であることから、ディスカウント率が
低く（おおむね３０％）で
地方では、市場取引が都市部より
少ないことから、早期売却の場合の
値引きが大きくなるので、ディスカウント率が
高くなり、５０％程度にまで拡大
いたします。

特定価格の算定では、おおむね上記のような
実務が定着しています。