消費税カテゴリー

今、消費税の免税事業者は、制度開始後は免税事業者を
維持して、インボイス登録を受けることは出来ません。
インボイス制度の趣旨は、免税事業者の益税部分を
極力なくすことにあります。

インボイス登録を受けていない事業者は、制度開始後は、
取引先の消費税負担増のため、取引価格や取引継続の可否にも
影響を及ぼすことが予想されます。

免税事業者にとっては、インボイス登録するか否かは、
将来の事業運営にも影響するマターでもあります。

ただ、取引先には、免税事業者であっても引き続き、
同条件で取引を継続する場合もあります。
免税事業者は取引先の意思を確認などして、慎重な判断が必要です。

例えば、免税事業者を選択できる小規模事業者でも、
他にはない技術力や製品を供給している場合、
取引先は仕入控除出来なくても、引続き取引を継続することも
考えられます。

【免税事業者とインボイス制度】
・免税事業者が、インボイス登録するか否かは、
取引先との関係や自社の提供するサービスの内容や質などを考えて、
判断しなければなりません。

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不動産取引では、共有オーナー等が共同で
任意組合を組織し、建物の全体の収支を、
任意組合の名義で受取っているケースがあります。
マンションの管理組合も、これに類似した組織です。
　
この任意組合は、組合員の全員が、適格請求書の
発行事業者であれば、問題ないのですが、組合員が多くなると、
適格請求書発行事業者以外の組合員が、混入しているケースがあります。
　
このケースでは、任意組合が適格請求書の発行事業者になれず、
テナントに交付する賃料請求書は、『適格請求書ではない』ものになります。
従来は、任意組合から受取る賃料請求書で、消費税の仕入計上をしていた
取引（テナント）が、インボイス制度が開始する2023年10月以降は、
消費税の仕入控除額が制限されます。
　
テナントは消費税の仕入控除が制限されるため、賃料の引下げ、
場合によっては賃貸契約の解除などの影響も予想されます。
任意組合の運営側は、将来予想されるインボイス制度の影響を加味して、
テナントと賃料等の条件交渉を進めることが必要です。

【任意組合とインボイス制度】
・インボイス登録がない組合員が1名でもあれば、その任意組合は、
インボイス登録が出来ません。
・不動産取引で、任意組合を利用しているケースは、組合員の属性等より
インボイス登録出来るか判定をし、出来ない場合は、テナント等の
消費税計算に影響ある旨等を伝え、備えることが必要です。

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インボイス登録は、あくまで任意です。
課税事業者であっても、インボイス登録しないという
選択肢はあります。
ただ、取引先が消費税を支払っても、仕入控除に
制限が掛かるので、年間売上高が、1000万円以上
あるような課税事業者の大半は、インボイス登録をするでしょう。
　
一方で、登録するか否かの判断に迷うのは、
課税事業者にならないもしくは、年度によって課税事業者・
免税事業者になる規模の事業者です。
　
インボイス登録をすれば、課税事業者を選択することと同じこと
になるので、登録後は消費税申告をしなければなりません。
その結果、日々の取引で課税取引か非課税取引かを区分して
経理するという今までには、なかった詳細な経理処理を
しなければなりません。
　
ＳＰＣでは、例えば、賃貸住宅を保有する不動産ＳＰＣでは、
駐車場収入等の年間課税売上が1000万円に満たないケースもあります。
そのようなＳＰＣでは、インボイス登録するか否かはよく考えなければなりません。

先日、2023年10月以降導入されるインボイス制度について
関係者と打合せをしました。
その関係者は、経理担当ではなく、大手不動産会社のご担当者
でしたが、インボイス制度について、誤解されている点が
あったので、ご紹介します。

同じような誤解をされている方もいるかもしれないので、ご参考程度に
お聞きください。

①インボイス制度で、登録していない事業者は、一般に
消費税免税事業者ですが、免税事業者でも、消費税は請求できます。

②インボイス登録していない事業者は、適格請求書を
発行出来ませんが、その請求書でも有効な請求書です。

③免税事業者に支払う消費税は、2023年10月以降
仕入控除額が減額され、支払った事業者は損失と
なります。
損失相当分を、免税事業者との取引金額を引き下げるように
要請すると、場合によっては、独占禁止法上　問題となることが
あります。

https://www.jftc.go.jp/dk/guideline/unyoukijun/invoice_qanda.html

④賃料等を口座引落で精算し、毎月請求書等を発行していない時は
請求書の発行事業者が、相手先に『インボイス登録通知書』を
交付し、登録番号等　必要な情報を通知すれば、適格請求書が
なくても、賃料を支払った事業者は、仕入控除が出来ます。

以上が、全てではありませんが、インボイス制度がSPC経理事務に
与える影響は、大きいと思います。

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担当しておりますSPCで
切手代の消費税についてのご質問がありました。

切手購入時の領収書には
『消費税非課税』と記載されておりますが
郵送した場合の領収書には
『課税』と記載がありますが
消費税計上はどうしたらよいのでしょうか
というご質問でした。

これは本来ですと
切手購入時には
貯蔵品（課税対象外）70円　/　現金　70円
↓
切手使用時には
通信費（課税仕入）70円　/　貯蔵品（課税対象外）70円

となるものを
郵便切手を使用することを目的に継続して購入している場合は

通信費（課税仕入）70円　/　現金　70円
と、切手購入時に課税仕入（仕入税額控除）とすることを
特例で認めています。
（消費税法基本通達11-3-7）
第3節　課税仕入れ等の時期｜国税庁 (nta.go.jp)

切手購入時には郵送というサービスを受けていないので
消費税が対象外となっています。

またインボイス制度開始後
郵便切手は適格請求書の交付義務免除の対象です。

事業上適格請求書の交付が難しいものについては
適格請求書の交付義務が免除されるからです。

一定の事項を記載した帳簿を保存すれば
切手代を負担した者は仕入税額控除が可能となります。

切手代は少額な取引ですが
ひも解いていくと奥深い論点があります。

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2023年10月より、インボイス制度が開始
されます。

先日、弊事務所の管轄税務署から顧問先への
インボイス制度についての説明や顧問先の
登録申請状況について、確認がございました。

弊事務所では、昨年の登録申請開始以前より
顧問先やSPC案件ごとにインボイス登録に
該当するかどうかを判断し、それぞれのご担
当者様へインボイス制度や手続きについて
税理士よりご説明をしてまいりました。

登録申請開始直後には、登録申請に着手して
おり、すでに登録が必要な顧問先やSPCに
ついては、ほぼ登録申請の手続きが完了して
おります。

現在は、顧問先やSPCそれぞれの取引先に
インボイス登録番号を通知する作業を開始
しているところです。

今後は、開始までの1年間で、顧問先やSPC
が発行する請求書への登録番号の記載やまた
受け取る請求書の内容確認を進める予定です。

まだ先の話のようですが、税務署のお話では
まだインボイス登録申請をされていないところ
が多く、間際になると申請が殺到し混雑が予想
されるとのことですので、該当される場合には
早目に着手されるのが良いでしょう。

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先日、担当SPC先のAM会社との間で納税の支払期日について
見解の相違があり、改めて電子納税について確認をする
機会がございました。

　

これまでは、インターネットバンキングを利用して出資者への
分配金と源泉税納付を月末同日に行っておりました。
分配金の送金手続きは契約済み金融機関のインターネット
バンキングより予約振込手続きが可能です。　
しかしながら、源泉税の納付に関しては、支払日の当日にインターネット
バンキングのPay-easyより納税の手続きをしなければならず、
万一、ネット環境に不具合が生じた場合には納付に遅延が生じる
恐れがあります。

　

このインターネットバンキングを利用した納税には、他に
ダイレクト納付というものがあります。
こちらは、納付することが見込まれている金額について、
予め納付日や納付金額等をe-taxやel-taxに登録しておくことで、
指定した期日に預貯金口座からの振替により納付することが
可能です。
このダイレクト納付を利用した振替による手数料は発生いたしません。

　

ダイレクト納付を利用するには、事前に「ダイレクト納付利用届書」を
提出しておく必要があります。
電子納税はe-taxやel-taxを利用して申告や納税を行うため
領収証書は発行されません。　また、納付時の電子データについては、
電子帳簿保存法への対応が必要です。

　

【e-tax】国税電子納税　direct_nofu.pdf (nta.go.jp)
【eLtax】地方税電子納税　共通納税とは ｜ eLTAX 地方税ポータルシステム

　　

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プロジェクトファイナンスの為、利用されるSPCの預金口座は
その目的に応じて、
①プロジェクト口座
②リザーブ口座
③リリース口座
④営業者口座
などの口座を開設します。

プロジェクト口座は、案件によっては
メイン口座、信託配当受取口座、事業用口座など
様々な名称が使われますが、プロジェクトでの資金
異動で、最も頻繁に使われる口座です。

一方、一定の資金を留保する、例えば
元利金の返済資金、固定資産税の納税資金
修繕等の資金などを留保するため
留保資金を貯めておく、リザーブ口座を開設することもあります。

リリース口座は、プロジェクトでの資金収支の残余分を
エクティ出資者への配当や、AM会社へのAMフィーの支払いなどに
充当するため、プロジェクト口座からの移動資金を
受取る口座です。

資金の流れは、プロジェクト口座で受け取った資金が
リリース口座に流れるという順序です。

リザーブ口座には、プロジェクト開始時に一定額を
留保しておき、不足が出れば、プロジェクト口座から
補填されることが一般的です。

最後に、営業者口座ですが、これは、
①法人税等の納税のため
②匿名組合契約により、営業者報酬の授受のため
使われます。

これらの預金口座の使い方のルールは、ローン契約や
プロジェクト契約等に記載されていることが、一般的です。

SPCでのプロジェクトファイナンスでは、資金の流れに
透明性を持たせるため、このように複数の銀行口座を
一定のルールに従って、利用することがあります。

このように複数口座を利用する案件は、キッチリした案件が
多く、一つの銀行口座しか持たず、全ての収支を、1つの
銀行口座を行う案件もあります。

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担当のSPCでホテルの建設をおこなって
おりましたが、この度、竣工いたしました。

工事期間中は、工事費用や付随する費用を
建設仮勘定として計上しておりましたが、
引渡しが完了したため、建設仮勘定から
建物等の資産へ振り替えることになりました。

工事明細を元に、建物、付属設備、構築物等に
振替えていくのですが、完成引渡しをもって
消費税の仕入税額控除もおこないます。

建設仮勘定計上時は、消費税額を含めて計上
しておりましたが、今回は工事期間中に
消費税率の改正があったため、建設仮勘定の
中には消費税率8％と消費税率10％のものが
混在しております。

また、中には検査費用等、消費税が非課税となる
ものもありましたので、消費税率8％、10％、
非課税を考慮しなければなりません。

弊事務所では、建設仮勘定計上時に、あらかじめ
補助科目で消費税率や税区分を管理しており
それを元に消費税を計上しております。

今回のように、工期の途中で消費税率が変わると
建設仮勘定から資産へ振り替える際の消費税額の
計上がとても煩雑になりますので、あらかじめ、
明確に管理しておくことが、資産計上時に正確で
スムーズな経理事務には不可欠と感じております。

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2023年10月より、インボイス制度が開始します。

この制度は、消費税の計算の際、
取引先から『登録番号』等の記載ある『適格請求書』を入手し、
保存しなければならないと改正されました。

この『適格請求書』を発行する事業者は、
事前に税務署に『登録』が必要で、
登録されると国税庁のホームページに掲載され、
登録された事業者であるか否かも、
容易に判定できるようになります。

『適格請求書』の発行事業者は、
消費税の課税事業者となり、
消費税申告をする事業者であります。

これによって、従来、年間売上高が
1000万円に満たない小規模事業者は、
取引先に消費税を請求しても、
消費税申告・納税をしないで、
消費税分が利益となるいわゆる『益税』となっていたものを
解消することがこの制度のポイントです。

『適格請求書』を発行しない事業者の場合、
相手先はその事業者に支払った消費税を
仕入税額控除（以下、『仕入控除』）出来ず、税負担が増えます。
そのため、制度開始後は取引価格や取引継続にも
影響を及ぼすことが予想されます。

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