SPC会計タグ

不動産特定共同事業法を利用した
クラウドファンディングでの資金調達案件
様々な事業者が参入しております。

不動産特定共同事業法を利用する際
任意組合スキームと匿名組合スキームの
2種類に分けることが出来ます。

今日は、任意組合スキームと匿名組合
スキームの違いをお話ししたいと思います。

任意組合も匿名組合も組合という点では
共通しておりますが、本質的な点では
大きく異なります。

【基本構造】
・任意組合は組合員全員での共有という形式を取り
1つの不動産を、それぞれの持分割合で共有し
ていることと同じ扱いになります。
・一方、匿名組合は、組合員が対象の不動産案件に
出資します。不動産の所有者は、法人格のある営業者
になります。
・匿名組合員は、経済的には不動産を所有した場合と同じ
効果を受ける（賃貸収入を得たり、固都税を負担する）ことは
任意組合員と同じですが、法形式的には、異なる扱いです。

【受取配当の種類と、個人投資家の所得区分】
・任意組合員への配当は、不動産共同所有者への
配当ということで、組合員は、『不動産所得』として
確定申告をします。　組合の終了時に不動産を売却した時は
（不動産の）『譲渡所得』として、確定申告をします。
その点、任意組合スキームでは、収入の種類に応じて
所得の区分が異なる点に、注意が必要です。

・匿名組合出資者への配当は、不動産賃貸収入・売買
収入も合わせて、『雑所得』として扱います。
この点は、任意組合スキームと比べて、簡易な仕組みになっております。

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最近では、ゼロ金利が解除され、
普通預金の利息収入も、過去によりも
多くなりました。

そのため、SPCを解散して、TK決算の
最終時期が到来した後に
預金利息収入がある場合、TK出資者に
配当されない、普通預金利息が
発生します。

例えば、預金残高が、10億円あり
6月にTKの最終決算を迎えた時
3月～6月までの4ヶ月分の利息発生し
10億円×0.3％×（4ヶ月÷12ヶ月）＝100万円と
なります。

この預金利息をTK決算日である6月30日に
確定するのは、同日で、普通預金を
決済型の無利息タイプに変更します。

この際、印紙代として200円を要しますが、
TK出資者へ無視できない金額水準の
預金利息を分配するには、必要な手続きに
なります。

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SPCが信用金庫や信用組合から
借入をしている場合、借入と
同時に、信金への組合出資が
求められます。

一般的には、一口10万円で、借入金額に
応じた口数の出資が求められます。
出資金には、通常配当金があり
毎年6月ごろに配当金が入金されます。

SPCを解散した場合、出資金の
換金には、一定の手続きが
必要です。

株式のように売買の市場はなく
第三者に購入していただくか
信金に買い取っていただく方法が
あります。

信金に買い取っていただく時は
信金の組合員の資格を喪失手続きを
とることになり、総会の承認
手続きが必要など煩雑となります。

通常、総会は6月頃の年に1回の
開催で、資格喪失のタイミングによっては
1年以上の時間を要します。

一方で、第三者に買い取って
いただくケースは、買い取り希望者が
あれば、短期間で実行され
実務的には、この方法で資金化する
ケースが一般的です。

SPCを解散する際には、保有資産をすべて資金化し
投資家などへ配当をすることに
なり、信金への出資金の資金化という
問題に直面することがあります。

信金への出資金あるSPCでは、この点を
加味してスケジュール等を組む必要があります。

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不動産特定共同事業法を利用して
クラウドファンディングに参入する
企業が増えております。

不動産特定共同事業法での組合スキームには
・任意組合スキームと
・匿名組合スキームの　2種類があります。

これらは、組合というところは、同じですが
法的な構造や税の扱いでは大きく異なります。

【法的構造】
任意組合は、不動産を組合員全員の共有する
という構造です。
現物の不動産を共有名義で登記していることと
同じような扱いになります。
任意組合は共有所有者ということで
不動産に関する債務も負担します。

一方、匿名組合は、組合員は出資者つまり
スポンサーという立場になります。
不動産の所有者は、別の法人などの営業者が
それに該当します。
スポンサーのため、出資額を限度として
経済的な責任を負います。

【配当金の源泉税】
任意組合員への配当は、現物不動産の賃貸損益と
同一の扱いになり（∵共有の所有者）になり
賃貸損益は、『不動産所得』
不動産売買損益は、『譲渡所得』）いずれも個人の
組合員を想定）となります。
配当金に源泉税は発生しません。

一方、匿名組合員への配当は、出資への配当であり
雑所得として扱われ、配当金には、原則20.42％の源泉税を
控除して支払われます。

このように、任意組合スキームと匿名組合スキームでは
法的、税的扱いは、大きく異なります。

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消費税を中間納付しているSPCを
解散するケースがありました。
解散した後の消費税中間納付の
扱いをどうするなるのでしょうか？

具体例で見ていきます。
毎月納付（年に11回　中間納付をするSPC）を
する12月決算SPCが5月末に解散しました。

消費税は、5月、6月、7月、8月と中間納付が
発生します。
一方で、解散したことで、1～5月末を
解散事業年度として、法人税や消費税の申告が
発生します。

この場合、6月以降の消費税納付は、どのように
なるにでしょうか？

中間納付は、2ヶ月前分を申告・納付します。
4月分を6月に納付、5月分を7月に納付します。

解散事業年度と、中間納付の関係は、時系列から見て
申告対象期間や納付期限が先に到来するものが、優先されます。

具体的には、
解散事業年度（1～5月末）の消費税7月末納期限の前に
中間納付4月分の6月末納期限が到来します。この中間納付は
期限までに納付が必要です。
中間納付5月分の7月末納期限は、解散事業年度と同じタイミングで
納期限が到来するので、解散事業年度に含めて
申告、納税で問題ありません。

ここで、1つ問題点があります。数値例でご説明します。
1～5月の消費税申告計算した結果　納付額が1億円とします。
毎月納付の金額が、1000万円とし、6月に1000万円納付します。

この場合、1～5月の解散事業年度の消費税申告の7月の納税では
計算額が1億円ですが、6月に1000万円中間納付するので
7月は、1億円から1000万円を控除した9000万円を納税することになります。

電子申告をして、それをベースに電子納付情報を取得すると
1億円の納税データが作成され、これを使って納税すると
中間納付1000万円と電子納付データ1億円の合計　1億1000万円
納税し、1000万円余分に払ってしまいます。
そのため、1億円納付の電子納付情報を利用せず、金融機関の窓口で
納付書を利用して、9000万円納税することに
なります。

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ホテルの流動化案件では、
・ホテルの宿泊売上や運営経費が発生する会社（OPCO）
・ホテルの所有するSPC（オーナーSPC）
を分けて、組成することが一般的です。

OPCOは、一定の賃料をオーナーSPCに支払うことで
オーナーSPCは、ノンリコースローンなどで
資金調達をします。

賃貸オフィスや賃貸マンションとは異なり
OPCOには収益（宿泊売上）が多様な方法で計上され
発生する経費も、賃貸不動産よりは、多彩で
件数も多くなります。これらの取引と
オーナーSPCと分けることで、資金の
流れが明確になります。

SPCの役割の一つである、キャッシュフローの
透明性を確保することが、2つのSPCを組成する
目的でもあります。

実務的には、ホテル運営会社（OPCO）の
取引量は多く、経理処理も煩雑になります。
そのため、SPCの維持費用が嵩み、実質的には
投資家が、この費用を負担することになります。

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合同会社や一般社団法人の設立登記は
関係書類を準備して、所管の法務局に
提出することで、始まります。

各法務局では、登記申請から
登記完了までの日数等を公表しており
登記完了予定日を、予め知ることが
出来ます。

各法務局で登記申請した際も
完了予定日を記載した用紙が
交付されます。

ただ、SPC（法人）の設立登記は
一般の登記とは異なり、公表されている
登記完了予定日より、早く登記が
完了します。

これは、国が法人設立にスピード感を
持って、企業等を促していることに
あります。

ただ、TMKの会計監査人の重任登記など
簡単な登記であっても、新規設立ではない登記は、
公表されている登記完了予定日を要し
東京都港区に本店を置くSPCは、1ヶ月程度
要することも、あります。

変更登記申請中は、登記簿謄本が取れない
など、支障をきたすことがあり、
登記申請のタイミングには、注意が必要です。
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1000KW以上の太陽光発電所は
毎年4～9月分　10月から翌年3月までの
各6ヶ月分の発電量や電気供給量を
資源エネルギー庁に報告しなければ、なりません。
自家用発電所等運転半期報｜資源エネルギー庁

報告書の様式は、エクセルで指定されており
ファイル名も指定されております。

ただ、報告方法は、電子メールを送ることで
簡単な方法で提出出来ます。
GBIZなど、登録をしていなくても、報告可能で
その点は、報告しやすくなっております。

この報告で、資源エネルギー庁は
各発電所が、いくら発電し、どれくらい
売電や他社への供給、そして自家消費したかを
把握します。

このデータを基に、電力政策に反映していると
思います。

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昨今の中東情勢により、日本国内の
エネルギー供給に不安が広がっております。
石油は、火力発電に使われることも
多くありますが、石油が不足すると
他の発電方法へのニーズが高まります。

再生可能エネルギーは、クリーンな
発電方法として、広く普及しましたが
火力発電のように、電力が必要なタイミングで
発電が出来るように、コントロールが
難しい発電方法です。

自然を電源としており、やむを得ないものと
思います。
この再生可能エネルギーの弱点を
補う手段として、蓄電事業があります。

蓄電は、発電された電力を貯めておき、
必要な時に、放電するもので、受給の
タイミングのずれを調整するものです。

そのため、中東情勢が悪化してから
再生可能エネルギー工事のうち系統蓄電
事業に、注力することを公表している
パワーエックス、テスホールディングス
ウエストホールディングスなどの株価が
上昇しております。

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賃貸不動産の経理処理の際
PM会社が作ったPMレポートを
元に経理処理をします。

このPMレポートは、1ヶ月分を
まとめて賃料計上する際に
必要な資料となります。

その中で、未収賃料の残高リストが
あるのが一般的です。
PMレポートでは、未収賃料は
請求ベースで未収となっているか
判定されます。

一方、賃料は翌月分を当月（1ヶ月前に請求）
に請求するので、賃貸契約上では
未収賃料であっても、経理処理では
翌月分の賃料が、未収のため
経理処理はされません。

当月末を過ぎても、当月賃料が
回収されていない場合は、未収賃料を
計上します。

そのため、PMレポートでの未収賃料の記載と
経理処理上の未収賃料の計上の
タイミングは、1ヶ月ずれます。

この点を加味して、PMレポートを見て
経理処理をしなければなりません。

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