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インボイス登録状況調査

10月のインボイス制度の開始まで2カ月を切りました。
当事務所では、顧問先様の取引先がインボイスの登録事業者であるかどうかの
調査を現在進めております。

各取引先様に登録済みであるかどうかや今後登録の予定があるかのアンケートを実施しておりますが、
印象としては、大半の事業者様はすでに登録を済ませておられるようです。
特に法人はもともと免税事業者が少ないこともあり、
登録をしていないというところはほとんどありませんでした。

ただ個人事業の方は、まだ登録を迷っているのか
アンケートに回答をしてくださらない方も散見されます。

ある顧問先様では36件の取引先に対してアンケートを実施したところ
30件の回答を得ました。未回答の6件のうち個人事業者は2件で、
残り4件の法人には大手企業も含まれています。
アンケート実施36件中、個人事業は5件でしたので、
ここでも個人事業者の未回答率が高いことがわかります。
回答があった3件の個人事業者のうちインボイス登録事業者は2件で、
1件は廃業との回答でした。

登録済みの方でも請求書の対応がまだという方は多く、
先月までの請求書をチェックしたところ、
適格請求書の要件を満たしていない請求書を送ってこられる方も多いです。

適格請求書には、登録番号の記載だけでなく、
取引年月日取引内容軽減税率の対象である場合はその旨
税率ごとに合計した対価の額適用税率消費税額
書類の交付を受ける事業者の名称の記載が必要です。

特に消費税額や適用税率が記載されておらず、
税込み価格のみ記載されている場合が多く見られます。

10月になって慌てないように、いまから請求書の様式を整えて準備しておきましょう。

国税庁 インボイス制度の手引き
(13p~適格請求書の記載についての解説)


インボイス制度と不動産信託(賃料収入)

いよいよ 10月よりインボイス制度が開始します。
形の上では、消費税納付の適正化ということですが
従来 免税事業者であった者は、実質的に増税になる
ケースが多く反対する人も多いのが現状です。

実務的には、仕入控除をするには、インボイス登録を
受けた事業者から交付された『適格請求書』の入手が
必須となり、そのチェックも含めて、経理作業が増えることは
間違いありません。

SPC会計でも、一般的な事業会社と同じ対応が迫られます。
不動産信託を利用した、SPCの賃料収入と インボイス制度について
ご紹介します。

SPCが不動産信託を通じて、商業テナントから賃料収入を得る場合
テナントは賃料と合わせて、消費税を支払います。
仮に賃料が100万円で消費税10万円と合わせて、110万円を

不動産信託の場合、テナントは不動産の登記名義人である
信託銀行と締結することが一般的です。
信託銀行は、消費税を含めた賃料を受取り、信託決算での
信託配当を受益者(通常は、SPC)に支払い、賃料収入は
SPCに帰属します。(消費税法 14条

テナントから見て、賃貸人は信託銀行ですが、払った消費税は
受益者であるSPCに帰属するという形式になります。

信託銀行は形式的に賃貸人ですが、実質的にはSPCが賃貸人
ということで、インボイス制度開始後は、信託銀行はテナントに
実質的に消費税を受取るSPCの登録番号を、どのように
伝えるかという問題があります。

インボイス制度開始後は、信託銀行では、請求書に
受益者(SPC)の名称、住所、登録番号を併記した
『ハイブリッド型』の請求書をテナントに交付すると
しています。

テナントから見れば、入居している不動産の受益者が
請求書を見れば、分かるということになります。

インボイス制度の導入は、不動産信託実務にも大きな
影響を与えます。

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外国銀行と内国為替取引

担当するSPCのお客様の中には、海外の企業が
運営されているケースもございます。

運営に必要な資金は、日本に支店がある外国銀行(自国の銀行)を
メインバンクとして決済を行っていますが、日本国内での
資金移動(内国為替取引)においては、手続きが少し異なります。

日本では、「全国銀行データ通信システム」という決済方法を利用して
他行への振込や送金取引を行っており、このシステムを利用するには、
「全国銀行内国為替制度」に加盟する必要があります。

日本のほとんどの金融機関は、この制度に加盟しているのですが、
外国銀行がこの制度に加盟していない場合、加盟している銀行を
中継する形で資金精算が行われます。

実際、こちらの企業がメインバンクとしている外国銀行も
この制度に加盟していない為、加盟している日本の銀行に
外国銀行の名義で顧客毎の口座を開設しています。
顧客の取引についてはその口座を経由して資金の精算が
行われるため、振込依頼人へお伝えする振込先口座の名義人は
外国銀行の口座となります。

外国銀行の口座へ振り込まれた後、外国銀行に開設している
各顧客の口座で精算が行われます。
振込依頼人にとっては、振込先口座の名義人が相違しているため、
疑問に思われます。
その為、外国銀行が発行する、その旨を明記した説明文書を入手し、
振込依頼人へ提出する必要があります。

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太陽光発電所の保険料

担当している太陽光発電所のSPCでは
火災保険や賠償責任保険に加入しております。

今年も保険の更新時期となりましたので
例年どおり、代理店を通して2~3社へ
見積りを依頼いたしました。

しかし、太陽光発電所の保険料は
年々高額となっております。

これは、太陽光発電所での事故や故障
また盗難が多発していることにより
保険料が高額になっているようです。

先般、こちらのブログでも太陽光発電所での
ケーブルの窃盗事件のお話がございましたが
担当の発電所でも、窃盗に限らず、落雷等の
気象の影響での故障により、発電所が停止し
修理や売電補填などの保険料を受け取ったこと
が何度かございます。

昨今の状況から、太陽光発電所の保険自体を
引き受けてくれる保険会社も年々減ってきており
見積りを出していただける保険会社も限られます。

そのような状況から、今年の保険更新でも
前年度と比べ、かなり高額の保険料での契約と
なりました。

もちろん契約内容にもよりますが、発電所の
事業において、保険契約は必要なものですので
安心を得るためにも仕方がない経費かと思います。

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居住用賃貸不動産(レジ)SPC案件での仮払消費税の損金処理(法人税法上の扱い)

レジ案件のSPCの場合、課税売上割合が10%を切ることが多くあります。
その場合、仮払消費税が全額損金に算入できないことに
注意が必要です。

通常、消費税の納税額は、仮受消費税から仮払消費税を控除して求めます。
しかし、レジ物件を購入した場合は
①レジ物件の建物取得に係る仮払消費税は、取得時に仕入控除出来ない。
②ローン手数料結を長期前払費用のように資産計上した時の仮払消費税は、
課税売上割合を乗じた額に限定され全額控除出来ない。

この結果、仮受消費税から控除できない仮払消費税(控除対象外消費税)が発生します。
控除対象外消費税は、全額その年の損金に算入できる場合とできない場合があります。
例えば、資産を購入した時に支払った控除対象外消費税をその年の損金に算入するには
次の条件をクリアする必要があります。

1. 課税売上割合が80%以上であること
2. 対象の資産が棚卸資産であること
3. 1つの資産に係る控除対象外消費税額が20万未満であること

以上の条件のすべてに当てはまらない場合は、
控除対象外消費税を『繰延消費税額等』として資産計上し、
60ヶ月(年間12ヶ月)で償却します。(ただし初年度は2分の1の6ヶ月分)

レジ案件のSPCの場合は、売上げのほとんどが消費税非課税の住宅賃料収入で、
課税売上割合が80%に達することはなく、
消費税額が20万円以上の資産(つまり税抜価格200万円以上の資産)を購入した場合、
繰延消費税を計上しなくてはならなくなりますので、注意が必要です。

繰延消費税を計上した場合は、法人税申告書の別表16(10)を作成し、
当期の損金算入限度額を超えて損金にしていないかを申告します。

なお、税込経理をしている場合は、控除対象外消費税の問題は発生しません。

根拠法令
消法30、法令139の4、法規28、所令182の2、所規38の2、平元.3直法2-1、平元.3直所3-8外



太陽光発電所内でのケーブル盗難に対する保険金支払い

先日、担当先の再生可能エネルギーSPC発電所において、
ケーブルの盗難が発生いたしました。
現地の業務委託会社が定期検査実施の際に被害が発見され
報告を受けました。

近年、太陽光発電所内でのケーブ盗難事故が全国的に
多発しており、夜間に人の目が届かない場所で、中規模から
大規模の発電設備に被害が多く見受けられるそうです。

ケーブルが狙われる理由として、銅製で換金しやすく高価であること。
パネルの様に重さもなく運搬が簡単であること。
パネルにはシリアルナンバーがありますが、ケーブルには
それが無いので転売時に発覚しにくいという点があげられます。

当発電所内でも、昨年、一度目の被害が発生し防犯設備の対策を
講じている最中に、今年、二度目の盗難が発生いたしました。
最初のケーブル被害では、60m程でしたが、2度目は、900mと
被害が大きく、その分、復旧工事費用も工事に係る日数や人件費も嵩みます。

一度目のケーブル被害の実損分として60万円が、営業補償として
180万円が保険金として支払われる予定です。
二度目の被害に対する保険金の支払いは未定ですが、被害状況
からみても多額になる見込みです。

復旧工事が完了するまでは、発電供給量が低下し事業者にとっては
大きな損失となります。
また、近隣住民の防犯に対する懸念も大きくなり、今後、
新規発電所設営に対する不安要素となる可能性もあります。

防犯対策の強化と保守運営双方の対応が必要です。

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不動産信託での登録番号等の通知

SPCスキームでは、不動産信託を利用するケースがあります。

通常、SPCが不動産信託受益権者(以下、『受益者』)として、
賃貸収入等の課税取引をします。賃貸契約はテナントと信託
銀行(または信託会社)との間に締結し、信託銀行がテナントに
消費税を含めた賃料を請求します。

信託銀行は、受取った賃料等を含めた損益を『受益者』に
信託配当として支払います。

不動産信託では、信託銀行が受取った賃料は、『受益者』である
SPCに帰属します(消費税法 第14条)。

消費税を含んだ賃料等を支払うテナントは、仕入控除をするには、
経済的に賃料が帰属する『受益者』の登録番号等を確認する必要があります。

そのため、信託銀行が、テナントに交付する請求書や賃貸契約書、
覚書等に、『受益者』の名称と登録番号を伝えるなどの対応が必要となります。
 
そのため、『受益者』であるSPCは、インボイス登録を受けておく必要があります。

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SPCのインボイス制度対応

今年(2023年)10月から始まるインボイス制度に
対して、SPC会計でも その準備を進めております。

インボイス対応の手順としては、おおよそ以下の
内容で進めております。

取引先のインボイス登録の直接(書面等)もしくは
間接(国税庁ホームページ等)の方法で、状況を
調査します。

同時に、SPCが入手している請求書等が、現段階で
登録番号の記載以外は、問題ないかの検討をしています。
ネットショッピングで購入した備品等では、購入先の
正確な名称や住所が記載されていないケースも
散見され、入手する請求書に相当するものの
見直しの必要性も感じています。

概ね、言えることは、インボイス登録している
事業者の発行している請求書は、適切なケースが
多く、インボイス登録していない事業者の
請求書は、曖昧なものが多いと言えます。

実際に請求書等を入手するSPCのAM業者の
担当者には、現段階で入手している請求書の
不備や不足等があれば、早めにお伝えして
インボイス制度開始に備えたいと思います。

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不動産売買での適格請求書交付

不動産売買で、契約書の売買代金欄に『土地・建物(消費税込) 1億円』
と税込金額でも、内訳の消費税額が、明示されていないケースがあります。

インボイス制度が本格導入されると、消費税額が明示されない取引は、
仕入控除出来ないことが明確になります。

SPCが取引するような一定規模以上の不動産取引では、
土地・建物・消費税額が明示されていることが一般的ですが、
少額取引では、税込金額のみが記載されている売買契約書も散見されます。

このような契約書の記載方法は、インボイス制度が本格稼働すると、
買主が仕入控除出来なくなります。

例外のケースとして、個人が所有する中古住宅やマンションを、宅建業者が買取り、
転売するケースがあります。このような場合、個人がインボイス制度の登録をして、
適格請求書の交付を受けることは、事実上不可能です。
この場合、適格請求がなくても、会計帳簿に、消費税額を記載することで、
仕入控除が出来るとしています。

【帳簿のみの保存で仕入控除が認められる場合】
・宅地建物取引業を営む者が適格請求書発行事業者でない者から
棚卸資産(中古住宅等)を取得する取引
(出典:適格請求書等保存方式が導入されます。(国税庁2020年6月 抜粋))

立替取引での適格請求書交付

SPC案件の場合、不動産会社が一旦立替えた取引を、
SPCが組成された後にSPCに立替金請求し精算する
ケースがあります。
それ以外でも、PM(不動産管理)会社が立替えた費用を、
1ヶ月分をまとめてSPCに請求するケースもあります。
 
SPC案件に限りませんが、立替取引は、どのような会社でも
発生しうる取引です。
この立替取引では、立替払をした会社は、精算をした当社
(SPC)に対して、仕入先から交付を受けた『適格請求書(写)』
と精算内容を記載した『精算書』の交付が必要となります。
 
例外的に、立替払の取引が多数で、『適格請求書(写)』の
交付が困難な場合は、『精算書』に『適格請求書』の記載事項
全てが、記載されてあれば、『精算書』のみの交付も可能です。
 
立替取引であっても、取引先と直接取引した場合に入手する
『適格請求書』に相当する資料を入手することが、仕入控除の
要件になっております。

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