適格機関投資家等特例業務（QII）を適用している
SPCの場合、適格機関投資家が、海外法人などで、
金融庁に届出をして、適格機関投資家に
該当している場合は、注意が必要です。
届出の適格機関投資家は、有効期限が
あります。そのため、有効期限を
迎える前に延長等の再申請をしなければ
適格機関投資家ではなくなります。
これを失念すると、QII適用を受けない
SPCになり、金融事故となります。
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GK-TKスキームなどで、適格機関投資家等特例業務
（QII）を適用している案件では、事業年度が
終了した3ヶ月以内に、管轄する財務局宛に
事業報告書を提出しなければなりません。
その提出方法は、今は電子化されており
金融モニタリングシステム FIMOS（フィモス）
を通じて行います。
SPCが、FIMOSで事業報告書を提出するため
まず、SPCがGBIZプライムに登録し、
金融庁のFIMOS問い合わせ窓口を通じて
SPCに金融機関コードの付与を受け
GBIZコードと紐づけがされれば
可能となります。
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レジ案件の場合、毎月PMレポート（別名 PMR）が
AM会社から提出され、それを基に、経理処理をします。
その提出されたPMレポートについては、次のポイントを
確認します。
まず、PMレポートとは、不動産賃貸での賃貸物件ごとの
収入（主に賃料）と支出（主に管理費用、固定資産税）の
収支明細を示す資料で、毎月の賃料収入や支出内容を
正しく経理処理するために必要なレポートです。
不動産が信託受益権化されておれば、物件ごとの
信託口座の内容詳細を報告する資料になります。
レジ案件の場合、毎月PMレポート（別名 PMR）が
AM会社から提出され、それを基に、経理処理をします。
その提出されたPMレポートについては、次のポイントを
確認します。
①信託口座の当月入金額が、レポートの『入金明細合計』と一致しているか
②当月の未収賃料前受金、過入金の増減明細が、前月の同明細と
整合しているか？ これらの明細は、機械的に作成できず
PM会社の担当が、個々の明細を確認して作成します。
その際、漏れや重複、月ずれが発生します。
③信託口座当月の出金額が、レポートでの『支出合計額』と
当月の固都税の支出があれば、それを合算したものと一致しているか
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海外投資家から日本国内への投資も多く
クロスボーダーでのSPC案件が増えております。
特定目的会社（TMK）では、会計監査が
義務付けられており、監査手続きでも
海外投資家に対する残高確認手続きも
必要なケースがあります。
海外への書面での確認には、日数を要したり
確認状の提出を督促するにも、電話等で
簡単には出来ないという難しさも
あります。
そのため、代替的な方法で監査手続きを
することもあります。
例えば、海外の優先出資者への残高の
確認の際、優先出資者名簿を閲覧して、
完了するなどの手続きで完了するなどです。
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SPCスキームでは、主体となるSPCの
合同会社（GK）や特定目的会社（TMK）の
親会社として、一般社団法人を設立する
ことが一般的です。
この一般社団法人は、オリジネーターなどから
GKやTMKを法的に分離する倒産隔離のため
組成されます。
新規にSPCを組成する時は、まず一般社団法人を
設立し、その後、GKやTMKが組成されます。
一般社団法人には、会社でいう資本金に相当するものは
基金といわれるものがあります。
ただ、この基金は会社の資本金と異なり
利益配当などがされることはあり、資本とは大きく
異なる成立のものです。
そのため、会社の場合、資本金が大きくなると
法人税均等割の額が増加したり、適用される
税制が異なることがあります。
一方で、一般社団法人は基金が大きくなっても
法人税均等割が増加したり、法人税法で
大会社の適用を受けることはありません。
法人税均等割は、基金がいくら
多くても、最も低額な7万円（主たる
事務所が東京都や大阪市の場合）となります。
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一つのプロジェクトを複数のSPCで実行する
ケースがあります。
例えば、レジ投資案件のSPCで、駐車場収入や
一部商業テナントが入居していて
年間の課税売上高が1000万円を超過し
保有期間中に課税事業者となり、出口の
売却時に預り消費税を納税しなければ
ならないケースがあります。
複数のSPCに分散所有させることで
SPCが課税事業者にならないことがあります。
このように複数SPCが連なって不動産を
保有する場合、ローンの各SPCに実行されます。
このケースで A SPCが不動産が高く売却出来た時
売却をしていない B SPCの ローンの
一部を先払いする条項があるケースがあります。
A SPCとB SPCが連帯債務のような形式を
取るケースです。
この場合、会計処理はどうなるでしょうか？
（例）A SPC、B SPCがそれぞれ10のローンがあり
A SPCが不動産売却時に、自社のローン10と
B SPCのローン2の合わせて12を返済する。
B SPCはローン返済時は、8のみで良い。
A SPC （借入金） 10 （預金）12
（債務負担損）2
B SPC ・・・ローン返済時
（借入金）10 （預金） 8
（債務負担益）2
という会計処理になります。
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GK TKスキームの場合、匿名組合契約で
TK決算日が決定します。
通常、GK（合同会社）の決算月に合わせて
TK決算日を定めます。
例えば、GKが3月決算の場合、TK契約で
毎年、3、6、9、12月をTK決算とします。
そのため、GKTKスキームでは
TK配当を、TK決算の頻度に合わせて
行うことが可能です。
一方、TMKの場合、原則、配当金の
支払は年に1回ですが、定款で
中間配当を定める場合、1年に1回
中間配当が出来ます。
そのため、中間配当と合わせて、年間2回の
配当を行うことが出来ます。
配当金の支払頻度から見れば、GK TK
スキームの方が、柔軟性が高いと言えます。
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SPCの投資家が、海外の投資家の場合
GK TKスキームか TMKスキームかで
配当金の源泉税が異なります。
GK TKスキームの場合、原則として
国内投資家と同様に、利益の配当金の
20.42％の源泉税を配当金を支払う
GKが負担します。（配当金から源泉税を
控除して、支払う。）
ただし、日本と外国との間で、租税条約を
締結しているアメリカやイギリスなどの
匿名組合出資者の場合、源泉所得が発生する日本で
海外国の税法に従って課税することになります。
一方、TMKスキームの場合、原則は
配当金の15.315％の源泉税が課されます。
こちらも、租税条約により、TMKの議決権の25％
以上を海外投資家が有する場合、源泉税率を5％に
軽減されます。（シンガポールなど）この
軽減措置を受けるには、
TMKが所管の税務署に、
『租税条約に関する届出書』の提出が必要です。
【参考】
シンガポールとの租税条約 第10条2項
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GK-TKスキームで、適格機関投資家等 特例業務（QII）
の適用を受けるには、TK出資者（＝投資家）に、最低1名
適格機関投資家が必要です。
当初より、適格機関投資家の参加が見込まれる
案件では、QIIの申請に特段支障はありませんが
適格機関投資家が、いない場合の対応方法として
いくつか方法があります。
その方法の一つとして、TK出資者を優先出資者として
特定目的会社（TMK）を組成し、資産流動化計画を
作成し、財務局に届出を出す方法があります。
財務局（宛先は金融庁長官宛）に届出をし、登録されたTMKは
適格機関投資家に該当します。
TMKが、適格機関投資家ではない投資家から優先出資者として
投資資金を受けいて、適格機関投資家であるTMKが、GK（合同会社）の
匿名組合出資をすれば、GK-TKは適格機関投資家等
特例業務（QII）の申請が可能となります。
優先出資をしたTMKは会計監査が必須で、毎年
財務報告を財務局にするなど、維持するための作業や費用を
要しますが、QIIの適用を受けるためには
このような方法も、あります。
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レジ案件では、一棟の入居者が多数で、
入居者の入居・退去の頻度も多く、毎月
PMレポートといったレポートが
会計事務所に、提出されることが一般的です。
このPMレポートを見て、月単位で
賃貸収入や、賃貸費用、入退去に伴う
賃料や 原状回復費用、敷金等の精算の
会計処理をします。
このPMレポートを読む際にポイントが
あります。
最も大切なページが、賃料等の入金取引の明細や
集計表です。
賃料は毎月入金されますが
① 何月分の賃料か（大部分が、翌月賃料が当月入金されます。）
② どの名目の入金か（賃料か駐車場代か駐輪場代か）
を判別して入金取引の処理をします。
入居者の中には、延滞する方（未収賃料の計上）
将来、半年分の賃料を支払う方（過入金の計上）
など、イレギュラーな取引も混在しております。
このように、入金取引は、どの月に属するか
賃料（非課税）か駐車場（課税）かを
判定して経理処理することが重要です。
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