不動産証券化カテゴリー

GK-TKスキームで、個人のTK出資者が
関与するケースもあります。
その場合、個人のTK出資者への損益分配の
課税はどうなるのでしょうか？

個人のTK出資で利益分配がされた時
『雑所得』として税務申告をします。
この雑所得というのは、個人のビットコインでの
利益でも同じ扱いで、他の所得と損益通算
出来ません。

例えば、事業所得のマイナスと、匿名組合の
利益を相殺することは出来ません。
そのため、利益の分配を受ければ、課税所得が
発生します。

雑所得は、他の所得とは独立した所得という扱いで
利益（所得）が発生すれば、納税になるという
仕組です。

ただ、雑所得が20万円以下の場合、確定申告不要のため
納税は不要です。（医療費控除等の他の要件で
確定申告をされるケースは、申告は必要です。）

法人のTK出資者の場合、他の事業損益と
TK損益は通算出来ますが、個人TK出資者は
通算出来ない点は、個人TK出資者の方が
不利な納税ルールになっております。

❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑
　大阪市中央区高麗橋4-3-7　北ビル7階
税理士法人　淀屋橋総合会計
　http://www.yodoyabashisogo.com
❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑

レジ案件では、一棟の入居者が多数で、
入居者の入居・退去の頻度も多く、毎月
PMレポートといったレポートが
会計事務所に、提出されることが一般的です。

このPMレポートを見て、月単位で
賃貸収入や、賃貸費用、入退去に伴う
賃料や　原状回復費用、敷金等の精算の
会計処理をします。

このPMレポートを読む際にポイントが
あります。

最も大切なページが、賃料等の入金取引の明細や
集計表です。
賃料は毎月入金されますが
①　何月分の賃料か（大部分が、翌月賃料が当月入金されます。）
②　どの名目の入金か（賃料か駐車場代か駐輪場代か）
を判別して入金取引の処理をします。

入居者の中には、延滞する方（未収賃料の計上）
将来、半年分の賃料を支払う方（過入金の計上）
など、イレギュラーな取引も混在しております。

このように、入金取引は、どの月に属するか
賃料（非課税）か駐車場（課税）かを
判定して経理処理することが重要です。

❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑
　大阪市中央区高麗橋4-3-7　北ビル7階
税理士法人　淀屋橋総合会計
　http://www.yodoyabashisogo.com
❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑

不動産証券化の際には、対象不動産の
鑑定評価を取得しなければなりません。
これは資金調達の源泉が対象となる
不動産の価値やキャッシュフローであり
これらを吟味した専門家の評価書が
必要だからです。

不動産証券の際の不動産鑑定評価書は
通常の鑑定評価書とは、異なる点があります。

①不動産鑑定評価の手続きで『不動産鑑定評価基準
各論　第3章』を適用します。
これは、不動産証券化の際、対象建物の詳細調査結果や
証券化スキームを確認するなど、通常の不動産鑑定評価とは
ことなる観点から評価作業を求めております。
この第3章適用は、鑑定評価書の表紙に明記します。

②証券化の不動産鑑定評価は、不動産鑑定士であれば
誰でも評価できるものではなく、不動産証券化での
鑑定評価の研修を受けた鑑定士でなければなりません。

③評価の方法が、DCF法等の収益価格がより重視されます。
これは、不動産を金融商品のような扱いをするのでが
証券化であり、DCF法にようなキャッシュフローを
重視した評価が、投資家等の目線に合致するからです。

このように、不動産証券化では、より詳細で
精緻な鑑定評価書が作成されます。

❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑
　大阪市中央区高麗橋4-3-7　北ビル7階
税理士法人　淀屋橋総合会計
　http://www.yodoyabashisogo.com
❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑

GK-TKスキームでも、TMKスキームでも
SPC（GK、TMK）に対して、一般社団法人が
持分出資していることが一般的です。

この持分は、SPCの資本金に相当する金額を
出資しています。

この持分の経済的価値は僅か（SPCの資本金相当）
ですが、SPC運営には、大きな影響力を持つ
ものであり、レンダーが担保設定することが
あります。

社員持分は、株式のようなもので
担保設定するには、質権を設定することに
なります。

社員持分質権設定契約書を、一般社団法人（社員
持分所有者）と債権者（金融機関）、債務者（SPC）の
3社で締結します。

この契約書は、一般社団法人が案件の契約書の
中で登場する数少ないもののひとつです。

こちらも質権契約のため、担保順位を
保全するため、公証人役場で、確定日付を取ります。

取得費用は、1通700円で少額ですが
ローン実行時の忙しいタイミングで
公証人役場に行く必要があります。

こちらは信託受益権の質権設定に合わせて
確定日付を取ることが一般的です。

❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑
　大阪市中央区高麗橋4-3-7　北ビル7階
税理士法人　淀屋橋総合会計
　http://www.yodoyabashisogo.com
❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑

GK-TKスキームでは、不動産を
信託受益権化するため、通常の
不動産とは異なる担保設定となります。

不動産信託受益権は、法的には
債権であり、不動産担保のように
抵当権等の設定はいたしません。

不動産信託受益権に質権を設定し
複数の債権者がいれば、第1質権者
第2質権者のように、順位を決めて
設定します。

これらは、質権設定契約書を締結することで
権利保全がされます。
不動産担保の場合、登記簿謄本で
担保の設定状況や、担保順位が
明らかになりますが、
質権の場合、質権設定契約書に
公証人役場で、『確定日付』を取ることで
質権の順位が保全されます。

一般的には、質権設定契約書に
『確定日付押印欄』を設け、公証人役場で
確定日付の押印をもらうことになります。

ローン実行日などに、AM会社の担当者が
公証人役場に駆け込んで、確定日付を
取得するケースが一般的です。

❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑
　大阪市中央区高麗橋4-3-7　北ビル7階
税理士法人　淀屋橋総合会計
　http://www.yodoyabashisogo.com
❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑

今、弊社が受託し、進行中の案件に
郊外土地での複数地権者がいる場合での
土地区画整理事業で、民事信託を
利用したスキームがあります。

広大な土地の区画整理では地権者が
多くなり、売却や賃貸を進める際
個々の地権者と買主や借主は
交渉しなければなりません。

対象地を一つにまとめて、交渉窓口を
一本化することで、売主・貸主（地権者）が
有利な交渉を進めることになります。

このスキームでは、民事信託の
受託用の法人を用意し、地権者が
この法人と（民事）信託契約を締結します。

通常、信託受託会社は、信託免許が
必要ですが、民事信託を利用することで
その要件がなくても信託契約締結が可能です。

相続等を想定した民事信託（家族信託とも言います）を
複数地権者が共同で行う土地開発事業に
応用したものになります。

信託契約の締結で、地権者は、信託受益権者に
なります。
土地が売却されたり、賃貸することで賃料が
入ってくると、受益者（地権者）は
信託配当として、利益を受けることが出来ます。

信託を利用することで、受託法人では不動産売買や
賃貸収入が課税されることはありません。
いわゆるパススルーになります。

匿名組合出資の場合、金融商品取引法などの
ハードルがありますが、信託スキームでは
信託法の制限はありますが、金融商品取引法の
制限なく、進めることが可能です。
一方で、パススルーは適用されるので、
二重課税の回避などメリットも多くあります。

SPC会計業務の中で、大切な項目に
案件組成時　契約書等への調印業務が
あります。

この契約書ですが、押印の際、気を付ける
ポイントがあるので、ご紹介します。

1つ目が、信託受益権への質権設定契約書です。
GKーTKスキームでは、不動産を信託受益権化し
受益権に質権設定をします。
この契約書は、通常　
①　質権設定契約の承諾書を兼ねている
②　公証人役場での認証ページがある
ことが特徴です。
③　受益権者であるSPC（通常は合同会社）は
債務者として、質権設定権者（受益権者）として
承諾するため　押印箇所が2か所になります。

2つ目が、社員持分への質権設定契約書です。
GKの社員持分は、倒産隔離のため一般社団法人が
保有しています。
そのため上記の受益権質権設定と同様の
押印箇所があります。
社員持分の保有者が、一般社団法人のため
③　社員持分保有者の一般社団法人と
債務者のSPC（合同会社）の押印が必要です。

その他、案件組成時には押印書類や作成する書類も
多く、正確な押印と書類を揃えることが
求められます。

不動産証券化ビジネスは、多様な資金調達方法として
拡大を続けておりますが、最近では、市町村が
保有土地を有効活用するため、証券化スキームを
利用するケースも出ております。

大阪府内では、豊中市が、保有する土地を
証券化スキームを利用するが進行中です。

これは、豊中市保有地に　中学生向けの
給食施設を建設するというものです。

給食施設の特徴として
①安定的に設備の利用がある
②一方で、土・日・祝、夏休み　冬休み　春休みなど
利用しない日も多い

そのため給食施設を、学校給食だけでなく
例えば、病院や宿泊施設への食事の提供も
可能としております。

こちらの投資スキームでは、豊中市が
長期的に給食施設の利用契約（事業用定期借地
契約のようなもの）を締結し、一部　匿名組合
出資をして、給食事業者が生み出す利益の
一部を配当として受け取ることを想定しています。

事業参加する民間事業者の営利意欲を持たせる
とともに、豊中市も　獲得する利益の一部を
受取るスキームです。

地方公共団体では、このようなスキームは
少ないと思いますが、今後、地方財政も
厳しくなることが予想されることから
有効な資産活用から、証券化スキームの
利用拡大も予想されます。

市有地の不動産証券化を活用した中学校給食提供事業者誘致事業の公募型プロポーザルの実施について　豊中市 (city.toyonaka.osaka.jp)

レジ案件では入居者数が多く、支払う賃料も
住宅賃料、共益費、敷金（以上、消費税　非課税）
駐車場、駐輪場、バイク置き場、ガキ交換手数料
原状回復工事（以上、消費税　課税）と
多種多様で、消費税区分など　注意が必要です。

また、オフィス等ではあまりませんが
賃料を延滞する入居者や　請求していない駐輪場代を
半年分前払するなど
賃料の支払うタイミングがバラバラのため
管理が煩雑になることがあります。

通常、PMレポートでは
①延滞賃料は、延滞賃料リスト
②未請求の入金（過入金）リスト
③敷金のリスト
なども作成され、延滞賃料、過入金、預り敷金を
管理することが一般的です。

また、退去時には、敷金の精算、賃料の精算
原状回復費用の精算など、イレギュラーな
取引が発生します。
賃料も日割計算をするなど、やや複雑な
取引となります。

通常、退去精算書を作成し、これらの取引金額を
明確にするエビデンスを作成します。

以上のように、レジ案件では、PMレポートを
正しく読み、正しく経理処理をするため
オフィス案件よりは手間を要します。

レジ（住居用賃貸不動産）を投資対象とする
SPCでは、主な賃料収入である住居賃料は
非課税売上です。

レジ物件を取得した時点での建物消費税は、原則
取得時点では還付対象にはなりません。
そのため、レジ物件SPCでは、案件組成時から
終了時点まで、免税事業者として進めることが
一般的です。

免税業者になるには、年間の課税売上高が１０００万円
（税込ベース）を切ることが必要です。

レジ物件でも　一定の課税売上高はあります。
例えば、駐車場代、駐輪場代、バイク置き場代、
退去時の　鍵交換手数料、原状回復工事代
契約更新時の　契約更新手数料　などです。

原状回復工事は、契約書上　退去者が行うと記載してあることが
一般的ですが、実際のところ、建物管理会社が工事を
行い、最終、敷金等から控除して精算するケースが
多くあります。この場合、管理会社が原状回復工事という
サービスを退去者に提供したということで、課税売上高と
なります。

原状回復工事代収入と、原状回復工事代金支払いを
相殺して、課税売上高ゼロという計算は出来ません。

建物賃貸借に係る保証金から差し引く原状回復工事費用｜国税庁 (nta.go.jp)

退去者の人数は正確に予想出来ないので、退去者が多い年は
原状回復工事代収入や　鍵交換手数料等が通年より多くなり
年間課税売上高が、１０００万円を超えることもあるので
レジ物件SPCでは、課税売上高の推移を確認することが
SPC経理上　大変重要になってきます。