証券化での銀行ローンは
ノンリコースローンと言って
証券化対象資産しか
遡及しない『責任財産限定特約』の
ついたローンが実行されます。
そのノンリコースローンを出す
金融機関は、ノンリコースローンの
実行に消極的です。
ノンリコースローンの場合
遡及つまりローンの返済原資となるのは
対象資産のみであり、貸し手（金融機関）
から見てコーポレートローン（遡及資産が
限定されない通常の企業融資）と比べれば
遡及出来る資産が、限定されます。
であれば広く遡及出来るコーポレート
ローンの方が、安心という考えが
広がっています。
証券化対象資産が、輝いて見ることが
出来る時勢では、コーポレートより
ノンリコースローンの方が、優位に
感じられますが、今のように
デフレ傾向で資産価格が、低迷する
状況では、資産が色あせて見えるので
コーポレートローンの方が
好まれるのでしょう。
ノンリコースノーンの実行され
にくいことが、最近の流動化案件の
組成状況を物語っています。
証券化での銀行ローンは
ノンリコースローンと言って
証券化対象資産しか
遡及しない『責任財産限定特約』の
ついたローンが実行されます。
そのノンリコースローンを出す
金融機関は、ノンリコースローンの
実行に消極的です。
ノンリコースローンの場合
遡及つまりローンの返済原資となるのは
対象資産のみであり、貸し手（金融機関）
から見てコーポレートローン（遡及資産が
限定されない通常の企業融資）と比べれば
遡及出来る資産が、限定されます。
であれば広く遡及出来るコーポレート
ローンの方が、安心という考えが
広がっています。
証券化対象資産が、輝いて見ることが
出来る時勢では、コーポレートより
ノンリコースローンの方が、優位に
感じられますが、今のように
デフレ傾向で資産価格が、低迷する
状況では、資産が色あせて見えるので
コーポレートローンの方が
好まれるのでしょう。
ノンリコースノーンの実行され
にくいことが、最近の流動化案件の
組成状況を物語っています。
不動産市況の落ち込みから
ＳＰＣが、販売用不動産として、
保有している不動産が、
多額な評価損を計上することが
相次ぎました。
そんな中で、販売用不動産を
有形固定資産に振替えるケースが
増えてきています。
この理由として、
々垢忙垓靴落ち込むと
低価法を採用したら
評価損が、膨らむことを避けたい。
◆，發Α一つの理由として
当初、予定していた販売用不動産の
販売が、市況の低迷のため
販売時期が不透明で、リファイナンス等を
することとなり、不動産の
性質が、転売益を目的とするより
保有することによる収益獲得が
主目的となっていること
が挙げられます。
保有目的を変更する場合
注記をしなければなりませんが
本音は，任癲↓△里茲Δ糞載が
多いものと思われます。
△両豺腓蓮∨茣鋙兮海靴
減価償却費を計上することに
なるのと、大幅な市況悪化や
収益水準の悪化は、減損会計の
適用可能性があります。
でも、一旦、販売用不動産の
時に評価損を計上した不動産は
減損会計の適用リスクは
低いものと思われます。
毎期償却費を計上すれば
エクイティ投資家への配当は
減ることも、投資家にとって
いい話ではありません。
私の事務所では、Spc事務管理業務が
中心業務ですが、経済環境の変化も
あり、最近では、某地方自治体の
公社の経理業務サポートや
企業の財務調査などをする機会が
増えてきました。
今は、ちょうど経済環境が変化する
ところの節目にあると思います。
ですから、潮目も変わる時期に
なっていると思います。
一般企業の財務調査の場合、
短期間で、一定の成果を上げる
必要があるので、資料の閲覧と
それについての質問をして
業務を進めることとなります。
昨年あたりに『質問力』という
書籍が発売されていましたが
（私は、これを読んでおりません。）
財務調査では、質問する力が
非常に重要と感じています。
質問をして、企業の担当者から
その企業の経理の状態を聞き取って
問題点等を適格に掴むことが
財務調査では、非常に重要で
あるからです。
質問をするということは、
疑問があり、疑問があるという
ことは、問題意識があるという
ことで、問題意識があるという
ことは、本来あるべき形を
理解しているということと
なります。
質問を繰り返して、報告書に
まとめることが、財務調査の
作業の中心となります。
今年の2月に、不動産鑑定士の
最終試験を終えた後、何か
自分の目標を設定したくなり
ました。
年齢も40歳になり、健康にも
気をつけたいと思って
いたので、2月からダイエットの
目的でランニングをはじめました。
走っていくうちに、自分の生活
パターンに無理なく走れる
距離が、1週間で40劼らいと
分かってきましたので、それを
毎週の目標として走っています。
今で約4ヶ月ですが、体重が
当初 80堋?戮△辰燭里
今では、73堋?戮砲覆蠅泙靴拭
久しぶりに会う方には、痩せたねと
言われます。
痩せたのは、決して、病的な
ものではなく、また、ストレスで
食欲が減退したためでも
ありません。
ランニングの効果です。
ランニングを始めた結果、風邪を
ひきにくくなりました。
体力がついて、新陳代謝が
よくなったためだと思います。
これからも続けて行きたいと
思います。
今のところ、フルマラソンで
4時間を切る（ランナーのなかでは
サブフォーと言われています。）を
目標としています。
今年中に、目標達成出来ればと
思っています。
昨日、不動産鑑定士の修了考査の
結果発表がありました。
無事に合格できました。
今回の合格率は、87％と前年より
5ポイント程度高いことも、幸運で
あったと思います。
http://www.fudousan-kanteishi.or.jp/japanese/jitumu_j/ensyu/2goukakusyahappyou.pdf
（受験番号138です。）
私の事務所も、会計・税務を柱と
しながら、不動産鑑定（評価）と
それに絡む分野にも、積極的に
進出したいと思っております。
これに関して、少し事務所のＰＲを
させてもらいますと、私の事務書名を
『淀屋橋総合事務所』としたのは
場所が、淀屋橋駅近くであることと
設立当初は、会計業務をする事務所
でしたが将来、不動産鑑定業務を
して総合的な事務所にしたいという
思いがあったため、あえて事務所名に
会計を入れませんでした。
今回の不動産鑑定士の修了考査の
合格で、淀屋橋総合事務所が
淀屋橋にある会計・税務・不動産に
関する総合事務所になるための
パーツを得たこととなります。
もちろん、資格があるだけで、総合
事務所と言えるものではありませんが
これからのステップアップのための
要件を一つ得たものと思っております。
不動産鑑定業界は、昨今の不動産不況の
影響で、元気がありませんが、不動産と
会計・金融との関係は、ますます
密接になっていくと思いますので
このトレンドにあったサービスを提供
していきたいと思っております。
昨日 寝台特急富士 はやぶさの
最終列車が、出発駅を出発した
ことがニュースなどで、報道されて
ました。
私の子供の頃 30年前には、今よりも
たくさんの寝台特急（ブルートレイン）
があり、早朝の大阪駅に行って
たくさん写真を撮ったことを記憶しています。
昨日の最終便をもって、東海道・山陽線を
走る寝台特急が全て廃止になるので
記念のため2月4日に東京で、受験した
不動産鑑定士試験の口頭試問を受ける時に
東京へ出張する際、新幹線を利用せず
寝台特急富士を利用しました。
大阪は深夜に通過するので、わざわざ新幹線で
広島まで行き、広島にある私の事務所が
担当している流動化物件を確認してから
夜10時過ぎに、広島駅から乗車しました。
B寝台のチケットしか取れなかったので
B寝台に乗りました。意外だったことが
女性客が多かったことです。今のような
物騒な時は、女性が敬遠するものと思って
いました。
客車は、かなり老朽化が進んでいて
トイレの扉も開けっ放しで使用禁止との
札が掛けられていました。
廃止になることもうなづけました。
客車の寝台車は、発車するたびに大きな
音と振動のため、起こされ、B寝台は
私の体に対して小さいこともあり、夜は
数時間程度しか寝られませんでした。
翌日が2年かけて勉強してきたことの
成果を発揮する口頭試問を、睡眠不足で
受験しなければならないことに、後悔
しましたが、今となれば、少し無理を
しても乗車してよかったと思ってます。
乗車した富士ですが、途中トラブルが
ありました。
夜中の1時頃の岡山県と兵庫県の境あたりで
前方を走る貨物列車が、鹿と衝突し、1時間程度
停車し、それに合わせて、富士も1時間程度
停車していたそうです。
そのため、名古屋駅到着は、予定より
約1時間程度遅れて、東京到着も、同様の
遅れが予想されてました。
遅れると困る乗客には、熱海駅から
新幹線への振替乗車が認められ、疲労感が
あった私は新幹線への振替乗車を選択しました。
新幹線のこだま号に乗って感じたことは
景色が流れるスピードが全く違うことと
快適なことでした。
今のような人間関係が希薄になり、早さや
快適性を求める傾向が強い時代に
寝台特急は、その役割を終えようとしている
ことには、納得できました。
大阪府不動産鑑定士協会が
年に数回、機関誌を発行されております。
今年3月発行の『鑑定おおさか』に
私が書いた記事が掲載されました。
内容としては、私が今まで証券化ビジネスに
携わってきて感じたこととなっております。
大阪では、不動産証券に関わる会計士が
少ないこともあり、声をかけて
いただいたことが、背景にありました。
拙文ですが、ご興味がある方は、下記URLにて御覧下さい。（2008年3月発行）
http://www.rea-osaka.or.jp/hakkoubutsu/index.htm
ところで、1年前と今年の期末を比較すると
不動産証券化ビジネスを取り巻く環境は
大きく変わったと感じています。
ゞ睛讃ι兵莪栁，了楾
◆．汽屮廛薀ぅ猝簑蠅糧生
建築基準法の厳格化
ぁ”堝飴沙垓靴良堝明感
ァ‐攘化に関する不動産鑑定基準の厳格化
など、枚挙に、遑がありません。
ここ5年から10年間で、急速に拡大した
不動産証券化ビジネスに対して
規制がかけられることとなったことと
市場が、変化しつつあるのではと
感じています。
もちろんのこと、ビジネスには
山あり、谷ありの連続であり、
そのことを肌で感じています。
ただ、今回掲載された記事にも書いておりますが
証券化による資金調達は、世の中に
根を張っており、今後も継続して
利用されることに、変わりはないと
思います。
3月7日の日経新聞に
橋下知事による大阪に国際金融センターを
置く構想が、掲載されていました。
たしか、昨年には、東京の日本橋に
同様の国際金融センターを置こうとする
構想の記事がありました。
金融については、大阪は東京と比べると
大きく遅れていることは、ストラクチャーズド
ファイナンスの仕事をしていると
強く感じます。
外資系の金融機関は、東京に支店等があっても
大阪に支店があるところは、ごく限られている
と思います。
ところで、国際金融都市といわれる都市に
ついて、思い浮かべると
ロンドン、香港、シンガポールなどを
あがってきます。
これらの都市に共通していることは
￣儻豬?任△
◆＼芭┐低い。（ロンドンは国内にマン島というﾀｯｸｽﾍﾌﾞﾝがあります。）
が言えます。
英語圏では、世界中からの情報を素早くつかみ
素早く発信できます。金融の世界は、欧米が中心として
動いているので、共通言語である英語が
求められるのでしょう。
また、税率が高いとファンド等を組成する際
投資の利益に高い税金がかかってしまい
投資家の利益が少なくなってしまいます。
特に香港やシンガポールでは、狭い国土で
資源も少ないが、世界の中で存在感を
出すためにも、税率を低くして、世界中の
資金を集めようとした政策的意図が
あったのだと思います。
国際金融都市の条件を、大阪にあてはめると
いずれも、まだ、十分ではないと思います。
これは、今後の課題になるでしょう。
いずれにせよ、お金の集まるところには
人があつまり、情報があつまります。
大阪に、賑わいを取り戻すための
起爆剤になることを期待しています。
年度末が近づくと、今までお取引の
ない会社さんから『事務所のホームページを見て
お電話しました。』という電話が毎年
入ります。
SPCを利用して、不動産を証券化して
資金調達をしたいという内容のお電話が
大半です。
SPCや不動産ファンドという言葉が
広く浸透して、市民権を得たのだと思い
SPCや証券化にかかわる仕事をしているものと
しても、うれしくも思います。
ただ、SPCをつくれば、お金が自然と集まるものと
思われている方も多くいらっしゃいます。
実際は、証券化実行には、多くの契約書類を
アレンジャーやファンド会社が作成し
多大な労力をかけて、案件を仕上げていきます。
また、最近では 証券を実行するには、
金融商品取引法による規制など、ハードルが
高くなり、どうしても証券化に通じた
専門家が介在しないと、実行も難しくなって
きています。
『証券化』について一般から市民権をえつつ
あるのに、実務とでは、法律などのハードルが
高くなってきており、一般の人の理解とは
逆の方向に進みつつあるのではと思っています。
もう少し簡単に証券化を出来ないのかと
考えられている人は多くいると思います。