GK-TKスキームなどで、適格機関投資家等特例業務
（QII）を適用している案件では、事業年度が
終了した3ヶ月以内に、管轄する財務局宛に
事業報告書を提出しなければなりません。
その提出方法は、今は電子化されており
金融モニタリングシステム FIMOS（フィモス）
を通じて行います。
SPCが、FIMOSで事業報告書を提出するため
まず、SPCがGBIZプライムに登録し、
金融庁のFIMOS問い合わせ窓口を通じて
SPCに金融機関コードの付与を受け
GBIZコードと紐づけがされれば
可能となります。
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税理士法人 淀屋橋総合会計
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レジ案件の場合、毎月PMレポート（別名 PMR）が
AM会社から提出され、それを基に、経理処理をします。
その提出されたPMレポートについては、次のポイントを
確認します。
まず、PMレポートとは、不動産賃貸での賃貸物件ごとの
収入（主に賃料）と支出（主に管理費用、固定資産税）の
収支明細を示す資料で、毎月の賃料収入や支出内容を
正しく経理処理するために必要なレポートです。
不動産が信託受益権化されておれば、物件ごとの
信託口座の内容詳細を報告する資料になります。
レジ案件の場合、毎月PMレポート（別名 PMR）が
AM会社から提出され、それを基に、経理処理をします。
その提出されたPMレポートについては、次のポイントを
確認します。
①信託口座の当月入金額が、レポートの『入金明細合計』と一致しているか
②当月の未収賃料前受金、過入金の増減明細が、前月の同明細と
整合しているか？ これらの明細は、機械的に作成できず
PM会社の担当が、個々の明細を確認して作成します。
その際、漏れや重複、月ずれが発生します。
③信託口座当月の出金額が、レポートでの『支出合計額』と
当月の固都税の支出があれば、それを合算したものと一致しているか
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海外投資家から日本国内への投資も多く
クロスボーダーでのSPC案件が増えております。
特定目的会社（TMK）では、会計監査が
義務付けられており、監査手続きでも
海外投資家に対する残高確認手続きも
必要なケースがあります。
海外への書面での確認には、日数を要したり
確認状の提出を督促するにも、電話等で
簡単には出来ないという難しさも
あります。
そのため、代替的な方法で監査手続きを
することもあります。
例えば、海外の優先出資者への残高の
確認の際、優先出資者名簿を閲覧して、
完了するなどの手続きで完了するなどです。
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SPCスキームでは、主体となるSPCの
合同会社（GK）や特定目的会社（TMK）の
親会社として、一般社団法人を設立する
ことが一般的です。
この一般社団法人は、オリジネーターなどから
GKやTMKを法的に分離する倒産隔離のため
組成されます。
新規にSPCを組成する時は、まず一般社団法人を
設立し、その後、GKやTMKが組成されます。
一般社団法人には、会社でいう資本金に相当するものは
基金といわれるものがあります。
ただ、この基金は会社の資本金と異なり
利益配当などがされることはあり、資本とは大きく
異なる成立のものです。
そのため、会社の場合、資本金が大きくなると
法人税均等割の額が増加したり、適用される
税制が異なることがあります。
一方で、一般社団法人は基金が大きくなっても
法人税均等割が増加したり、法人税法で
大会社の適用を受けることはありません。
法人税均等割は、基金がいくら
多くても、最も低額な7万円（主たる
事務所が東京都や大阪市の場合）となります。
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一つのプロジェクトを複数のSPCで実行する
ケースがあります。
例えば、レジ投資案件のSPCで、駐車場収入や
一部商業テナントが入居していて
年間の課税売上高が1000万円を超過し
保有期間中に課税事業者となり、出口の
売却時に預り消費税を納税しなければ
ならないケースがあります。
複数のSPCに分散所有させることで
SPCが課税事業者にならないことがあります。
このように複数SPCが連なって不動産を
保有する場合、ローンの各SPCに実行されます。
このケースで A SPCが不動産が高く売却出来た時
売却をしていない B SPCの ローンの
一部を先払いする条項があるケースがあります。
A SPCとB SPCが連帯債務のような形式を
取るケースです。
この場合、会計処理はどうなるでしょうか？
（例）A SPC、B SPCがそれぞれ10のローンがあり
A SPCが不動産売却時に、自社のローン10と
B SPCのローン2の合わせて12を返済する。
B SPCはローン返済時は、8のみで良い。
A SPC （借入金） 10 （預金）12
（債務負担損）2
B SPC ・・・ローン返済時
（借入金）10 （預金） 8
（債務負担益）2
という会計処理になります。
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特定目的会社（TMK）は1年に１回
中間配当をすることが出来ます。
では、中間配当は、いつ行うことに
なるのでしょうか？
通常は、３月決算の場合、９月末を基準として
１１月末頃を目途に配当金を支払います。
TMKの中間配当は、TMKの定款で
定めることが要件であり、案件組成時に
定款に織り込んでおれば問題ありませんが
当初定款に織り込まれていない場合
定款変更には、レンダー（金融機関）の
承認が必要など、事後的には中間配当が
出来ないこともあります。
中間配当を行う際のその他の留意点として
上半期と下半期で損益に変動がある場合は
中間配当は慎重に実施しなければなりません。
仮に、上半期１０の利益が出て１０の配当をしたが
下半期は、▲１５のマイナスの場合、通期では、▲５と
なります。にもかかわらず１０の配当を
したことになり、通期では配当金の財源がないが
配当をしたことになり、法令違反になることになります。
そのため、中間配当をする際には、利益の満額ではなく
少し、抑えめな金額で、下半期の損益見通しも確認した上で
配当額を決定しなければなりません。
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SPCの投資家が、海外の投資家の場合
GK TKスキームか TMKスキームかで
配当金の源泉税が異なります。
GK TKスキームの場合、原則として
国内投資家と同様に、利益の配当金の
20.42％の源泉税を配当金を支払う
GKが負担します。（配当金から源泉税を
控除して、支払う。）
ただし、日本と外国との間で、租税条約を
締結しているアメリカやイギリスなどの
匿名組合出資者の場合、源泉所得が発生する日本で
海外国の税法に従って課税することになります。
一方、TMKスキームの場合、原則は
配当金の15.315％の源泉税が課されます。
こちらも、租税条約により、TMKの議決権の25％
以上を海外投資家が有する場合、源泉税率を5％に
軽減されます。（シンガポールなど）この
軽減措置を受けるには、
TMKが所管の税務署に、
『租税条約に関する届出書』の提出が必要です。
【参考】
シンガポールとの租税条約 第10条2項
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SPCが保有している不動産等の資産を売却すると
最終配当をし、出資受入額を払戻し、
そして、解散・清算等の手続きをします。
SPCの取引先とは、契約上、解散すれば
契約は解除となり、支払債務を直ちに
支払うことになる条項が設けられています。
そのため、SPCは資産等の売却が完了すると
関係支払先への支払いを済ませてから
解散の手続きに入ります。
一般的には、解散時点では、法人税、消費税等の
租税債務だけが残ることになります。
契約上の債務は解散により期限の利益を失い
直ちに精算を求められますが、租税債務は
解散したからと言って直ちに、支払わなければ
ならないものではありません。
解散は、強制的な決算という扱いをし、解散日から
2ヶ月以内に、納税をするという
通常の決算スケジュールと大きく異ならず
進みます。
この点、一般に、租税債務が一般債権より優先するところ
解散時は、支払うタイミングが逆転するところが、
（一般債権を先に支払い、遅れて租税債務を支払う）
誤解しやすい点です。
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今、弊社が受託し、進行中の案件に
郊外土地での複数地権者がいる場合での
土地区画整理事業で、民事信託を
利用したスキームがあります。
広大な土地の区画整理では地権者が
多くなり、売却や賃貸を進める際
個々の地権者と買主や借主は
交渉しなければなりません。
対象地を一つにまとめて、交渉窓口を
一本化することで、売主・貸主（地権者）が
有利な交渉を進めることになります。
このスキームでは、民事信託の
受託用の法人を用意し、地権者が
この法人と（民事）信託契約を締結します。
通常、信託受託会社は、信託免許が
必要ですが、民事信託を利用することで
その要件がなくても信託契約締結が可能です。
相続等を想定した民事信託（家族信託とも言います）を
複数地権者が共同で行う土地開発事業に
応用したものになります。
信託契約の締結で、地権者は、信託受益権者に
なります。
土地が売却されたり、賃貸することで賃料が
入ってくると、受益者（地権者）は
信託配当として、利益を受けることが出来ます。
信託を利用することで、受託法人では不動産売買や
賃貸収入が課税されることはありません。
いわゆるパススルーになります。
匿名組合出資の場合、金融商品取引法などの
ハードルがありますが、信託スキームでは
信託法の制限はありますが、金融商品取引法の
制限なく、進めることが可能です。
一方で、パススルーは適用されるので、
二重課税の回避などメリットも多くあります。
ホテルのPMレポートでは、稼働率や客単価、
お客様が日本人か外国人か、日本人でも
どこから来たお客様か、外国人の場合、どの国から
来たかを分析しています。
これによって、
①どのような人に
②どんな方法で、
ホテル利用を促すか、マーケティング手法が
異なります。
あるホテルでは、インスラグラムでのインフルエンサーに
そのホテルに試泊していただき、インスタの記事に写真と
ともに掲載を依頼していました。
調べたところ、インスラグラムのインフルエンサーへの
報酬は、フォルワー数×２～３円で、仮にフォロワー数
１万円の方に依頼すると ２～３万円の報酬を支払います。
宿泊代や食事代はホテル側負担で、その日、その部屋は
一般客の宿泊は出来ないので、実質的な負担額は、
2～3万円以上になります。
ホテルのマーケティングや広告の方法も
従来よりは多様化しています。