SPC会計カテゴリー

今、弊社が受託し、進行中の案件に
郊外土地での複数地権者がいる場合での
土地区画整理事業で、民事信託を
利用したスキームがあります。

広大な土地の区画整理では地権者が
多くなり、売却や賃貸を進める際
個々の地権者と買主や借主は
交渉しなければなりません。

対象地を一つにまとめて、交渉窓口を
一本化することで、売主・貸主（地権者）が
有利な交渉を進めることになります。

このスキームでは、民事信託の
受託用の法人を用意し、地権者が
この法人と（民事）信託契約を締結します。

通常、信託受託会社は、信託免許が
必要ですが、民事信託を利用することで
その要件がなくても信託契約締結が可能です。

相続等を想定した民事信託（家族信託とも言います）を
複数地権者が共同で行う土地開発事業に
応用したものになります。

信託契約の締結で、地権者は、信託受益権者に
なります。
土地が売却されたり、賃貸することで賃料が
入ってくると、受益者（地権者）は
信託配当として、利益を受けることが出来ます。

信託を利用することで、受託法人では不動産売買や
賃貸収入が課税されることはありません。
いわゆるパススルーになります。

匿名組合出資の場合、金融商品取引法などの
ハードルがありますが、信託スキームでは
信託法の制限はありますが、金融商品取引法の
制限なく、進めることが可能です。
一方で、パススルーは適用されるので、
二重課税の回避などメリットも多くあります。

ホテルのPMレポートでは、稼働率や客単価、
お客様が日本人か外国人か、日本人でも
どこから来たお客様か、外国人の場合、どの国から
来たかを分析しています。

これによって、
①どのような人に
②どんな方法で、
ホテル利用を促すか、マーケティング手法が
異なります。

あるホテルでは、インスラグラムでのインフルエンサーに
そのホテルに試泊していただき、インスタの記事に写真と
ともに掲載を依頼していました。

調べたところ、インスラグラムのインフルエンサーへの
報酬は、フォルワー数×２～３円で、仮にフォロワー数
１万円の方に依頼すると　２～３万円の報酬を支払います。

宿泊代や食事代はホテル側負担で、その日、その部屋は
一般客の宿泊は出来ないので、実質的な負担額は、
2～3万円以上になります。

ホテルのマーケティングや広告の方法も
従来よりは多様化しています。

GK-TKスキームでの『損益分配』と『金銭分配』は、
次のような関係にあります。

『損益分配の累計額』がプラスの場合
プラス相当が、『金銭分配』の限度額となります。

そのため、『損失の分配』の翌期、『利益の分配』があっても
直ちに、『金銭分配』は出来ません。
『利益の分配』により従前までの『損失の分配』の
補填が完了して、初めて『金銭の分配』が
可能となります。（商法第538条）

『利益の分配』に上限はありませんが
『損失の分配』は、匿名組合出資額が
上限となります。つまり、匿名組合出資者は
出資額を上限として『損失を負担』します。

ただ、『利益の分配』の累計がプラスになれば
常に『金銭の分配』が可能ではありません。

匿名組合契約とは別に、ローン契約に
資金管理のルールを定めていることが一般的で、
事業利益を受け取るメイン口座から
匿名組合配当を支払うリリース口座への
資金移動には制限が、設けられています。

ローン契約には、メイン口座には、次回の元利金支払額や
オペレーションコストや将来の消費税納税資金の
積立を求める条項があります。

これらメイン口座への要積立額が大きく
リリース口座への資金移動が出来ないときは
例え、『利益の分配』が累計でプラスでも
『金銭の分配』はされません。

このように、匿名組合出資者への
『金銭の分配』（＝配当金支払）の金額計算は
匿名組合契約だけでなく、ローン契約での
資金管理ルールを確認の上、行います。

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最近では系統蓄電池SPC案件が出ております。
系統蓄電池は、太陽光発電のように電力を
発生させませんが、どのような経済的な
価値があるのでしょうか？

太陽光発電などの再生可能エネルギーの
欠点の1つとして、電力を生み出すタイミングを
調整出来ず、電力の需要とマッチしない点が
あります。

系統蓄電池があれば、再生可能エネルギーで
発生した電力をストックして
必要なタイミングで供給することが出来ます。

電力は、そのままでは、石油のように
タンクにストックして置くことが出来ませんが、
系統蓄電池は、石油タンクのような役割を
果たします。

備蓄する電力を市場に売却するタイミングで
売電収入もことなるので、蓄電を放出する
タイミングを図るプログラミングの良しあしで
系統蓄電所の利益も異なってきます。

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最近ではクロスボーダーでの投資も
多くなってきており、SPCが外国企業からの
借入も多くなっております。

日本の金融機関などから借入する場合の利息は
他の経費と同様に、費用処理します。

外国企業からの借入利息は、日本の金融機関とは
税務上の扱いが大きくことなります。

具体的には、過小資本税制という制度が適用されます。
借入金残高がSPCの資本金の3倍以上ある場合、
3倍を超える部分の借入金利息が損金処理出来ません。

具体的な数値で説明します。
資本金100　借入金1000　金利1％を外国企業から
借入をします。
年間の支払利息は、10（1000×1％）ですが、借入金残高が
資本金の10倍あります。そのため3倍を超える部分
（1000ー100×3）＝700の利息　7（700×1％）は
損金処理出来ません。

交際費のように税務申告で加算しなければなりません。
この制度を『過小資本税制』といい、国内企業（SPCに
限りませんが）が得た収益を、外国企業が利息という
形式で海外に移転することを制限しようとすることに
この税制の狙いがあります。

外国企業からの借入については、損金処理に制約が
あることは、SPCのキャッシュフロー予測や投資家の投資採算性の
検討の際、SPCの税負担の検討と際には、考慮して
検討しなければ、なりません。
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先日の外国企業からの借入利息について
補足のお話があります。

外国企業からの借入金利息を支払う時は
源泉税を控除して、支払います。
原則的な源泉税率は、20.42％で
100の支払利息の時、20（端数切捨）を控除し
貸出企業に80の利息を支払います。

利払後の翌月の10日までに、
20の源泉税を納付することになります。

この源泉税の税率20.42％は、どの外国企業にも
適用されるものではありません。
日本と外国との間で、租税条約を締結している
ケースがあります。が

例えば、中国との間では、利子に対する
租税条約を締結し、源泉税の税率を
10％と定めております。

そのため、中国企業から日本のSPCが
借入金利息を100支払う時は、10の控除で
足ります。

ただ、租税条約の軽減措置を受けるには
事前に、届出が必要です。

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最近の金利が上昇傾向にあるため
預金利息も多くなってきました。

投資資産を保有するSPCが資産を売却すれば
解散し、清算して残余財産を投資家に
分配する作業に入ります。

残余財産を確定するには、預金口座の利息も
確定しなければなりません。
預金利息は、2月、8月の一定の日に
支払われることが多く、残余財産の確定日を
仮に5月31日とした場合、同日までの預金利息を
確定しなければ、なりません。

預金利息を確定するには、預金を解約しなければ
なりませんが、解約と同時に、投資家に
払戻額を計算することは実務的には
難しくなります。

このような問題への対応方法として、
SPCが資産を売却後、解散するまでに預金を
無利息型に変更するという方法があります。

無利息型に変えると、その日までの普通預金利息が
入金され、その日以降の利息が発生しなくなり
上述の預金利息の問題は解消されます。

ただ、無利息型に変更する際、1口座あたり
印紙代として200円の負担が必要です。

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最近、発電事業の他に系統蓄電事業への
投資案件が増えてきております。
蓄電事業は電力を発生しませんが
系統連系で購入した電力を、タイミングを
ずらせて売却することで、電力単価差で
収益を得るというビジネスモデルです。

電力単価差を得るには、購入と
売却を、良いタイミングで
行う必要があります。

このタイミングを計るための
ソフトなども開発されているようです。

今日は、蓄電事業者の収入割課税について
お伝えします。
蓄電事業は電力を発生しませんが、
電力を売るという活動をします。
そのため、売電収入に対して、収入割課税は
発生します。

一方で、電力を購入する際、売主が
収入割課税事業者であれば、電力購入時に
収入割課税がされております。

収入割課税が二重課税にならないように
蓄電事業者が購入する電力に収入割課税
されていると、収入割課税の申告の際
同額を控除出来ます。

数値例で示すと、蓄電事業者が
収入割課税事業者から1000で仕入れた電力を
1100で売却した場合で収入割課税の税率を1％とすれば
（1100－1000）×1％＝1　が、蓄電事業者の
収入割課税の税額になります。

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不動産証券化ビジネスは、多様な資金調達方法として
拡大を続けておりますが、最近では、市町村が
保有土地を有効活用するため、証券化スキームを
利用するケースも出ております。

大阪府内では、豊中市が、保有する土地を
証券化スキームを利用するが進行中です。

これは、豊中市保有地に　中学生向けの
給食施設を建設するというものです。

給食施設の特徴として
①安定的に設備の利用がある
②一方で、土・日・祝、夏休み　冬休み　春休みなど
利用しない日も多い

そのため給食施設を、学校給食だけでなく
例えば、病院や宿泊施設への食事の提供も
可能としております。

こちらの投資スキームでは、豊中市が
長期的に給食施設の利用契約（事業用定期借地
契約のようなもの）を締結し、一部　匿名組合
出資をして、給食事業者が生み出す利益の
一部を配当として受け取ることを想定しています。

事業参加する民間事業者の営利意欲を持たせる
とともに、豊中市も　獲得する利益の一部を
受取るスキームです。

地方公共団体では、このようなスキームは
少ないと思いますが、今後、地方財政も
厳しくなることが予想されることから
有効な資産活用から、証券化スキームの
利用拡大も予想されます。

市有地の不動産証券化を活用した中学校給食提供事業者誘致事業の公募型プロポーザルの実施について　豊中市 (city.toyonaka.osaka.jp)

レジ案件では入居者数が多く、支払う賃料も
住宅賃料、共益費、敷金（以上、消費税　非課税）
駐車場、駐輪場、バイク置き場、ガキ交換手数料
原状回復工事（以上、消費税　課税）と
多種多様で、消費税区分など　注意が必要です。

また、オフィス等ではあまりませんが
賃料を延滞する入居者や　請求していない駐輪場代を
半年分前払するなど
賃料の支払うタイミングがバラバラのため
管理が煩雑になることがあります。

通常、PMレポートでは
①延滞賃料は、延滞賃料リスト
②未請求の入金（過入金）リスト
③敷金のリスト
なども作成され、延滞賃料、過入金、預り敷金を
管理することが一般的です。

また、退去時には、敷金の精算、賃料の精算
原状回復費用の精算など、イレギュラーな
取引が発生します。
賃料も日割計算をするなど、やや複雑な
取引となります。

通常、退去精算書を作成し、これらの取引金額を
明確にするエビデンスを作成します。

以上のように、レジ案件では、PMレポートを
正しく読み、正しく経理処理をするため
オフィス案件よりは手間を要します。