不動産市況が、低迷すると
不動産証券化の新規案件の
組成が少なくなるだけでなく
既存の案件にも少なからず
影響を与えます。
例えば、不動産市場の低迷により
ＬＴＶ（ローントゥーバリュー）
が上昇し、ストラクチャーの財務
制限に抵触し、配当等できない
または、強制終了する、
販売用不動産として、不動産を計上
している場合は、強制評価減の
対象となる、
固定資産として、計上している場合は
減損の対象となる。
赤字決算になれば、現金分配も
できなくなり、投資家が得るべき
利益を得られないなどの
影響があります。
販売用不動産として、不動産を
資産計上している場合、
評価減を、税務上、損金算入するため
には、事業年度の開始する前までに
低価法の届出を、所管税務署へ
届出することが必要です。
今の不動産流動化ビジネスのプレイヤーは
不動産をなるべく持たず、キャッシュ
ポジションを高める傾向にあります。
金融機関の融資姿勢が、厳しくなっており
キャッシュポジションを高めて
おかないと、心配であることと
不動産市況の見通しが立たず、
不動産を購入する資金を調達することが
困難になっていることも要因のひとつ
なのでしょう。
様々な要因が、買い控え傾向を強くし
プレイヤーを『貝』状態にしているのだと
思います。
この状態がいつまで、続くのかは
関係者が、今最も気になることだと
思いますし、いつまでも、このような
状態が続くことは、良くないものと
思っているのでしょう。
今時では、不動産を購入する融資
資金が出るのは、東京でいえば
六本木や銀座、丸の内の一等地
大阪でいえば、梅田や御堂筋沿いの
一等地に対するものに限定されているようです。
このような一等地で、流通する不動産は
量的にも限られていますので、
流通量は、極端に少なくなっていると
思います。
不動産証券化、流動化は
単一のプレイヤーによって
案件が組成されるものではなく
複数のプレイヤーのよって
組成されるものです。
各プレイヤーは、それぞれの
役割を果たしながら、案件が
実行され、終了していくもの
です。
最近のように、不動産関連企業が
破たんすれば、プレイヤーの
一部が、破綻企業となるケースも
出てきていると思います。
破たん企業が、エクイティ投資家
だけであれば、ストラクチャーに
大きな影響はないと思いますが
ＰＭ会社や、ＡＭ会社となる場合
ストラクチャーの運営に与える
影響が大きく、他のプレイヤーに
交代する必要性があります。
ストラクチャー組成時にバック
アッププレイヤーを決めている
ケースもあるでしょうが
全体の中でそこまで準備している
ケースは、稀な方だと思います。
しかし、今のような経済情勢では
そのような備えも考えなければ
ならないことも出てきていると
思います。
不動産市況が、大荒れのため
今年度末（平成21年3月末）までは
キャッシュポジションを高めて
新たな案件には着手しないと
考えている不動産流動化
プレイヤーが多くいるようです。
確かに、今のような不安定な
状況では、何をするにも、ハードルが
高く、徒労に終わる可能性が
高いからでしょう。
とはいうものの、いつまでも
何もしなければ、兵糧攻めのように
なってしまい、力つきてしまいますので
力を蓄えながら、すごすことが
大切なのでしょう。
故 松下幸之助のダム理論でいう
備えをしている会社であれば
この難局を乗り越えることができるのでしょうが
何もしていなかった会社であれば
厳しい日々が続くことに
なるのでしょう。
今年に入って、不動産関連企業の
破綻が、相次いでいることは、
ご存知のとおりです。
破綻企業が多くなると、従来から
保有していた不動産の処分等の
事後処理のボリュームも多くなります。
今年に入ってから、「私は、今
破綻した●●会社の不動産処理の
仕事をしています。」とおっしゃって
私どもの事務所に、訪問される方が
いくつかいらっしゃいました。
不動産会社が破綻した場合、
保有している不動産は、債権者への
配当のため、売却される可能性が高く
なります。
この場合の価格は、通常の価格より
早期売却を進めるため、低く
なることが一般的です。
破綻企業が保有していた不動産という
ことで、イメージの低下も
その要因になるのかもしれません。
不動産鑑定の実務において、
競売にかかる不動産の評価において
数十パーセント低く評価することに
なっています。
このような状況が、しばらく
続くかもしれません。
今年に入って、マンション開発
業者の破綻が、続いています。
私の通勤途中に、高架橋を走る電車の中から
マンション開発がストップしている
のだろうと思える土地も、散見
されるようになりました。
その一例は、駅から数分程度の好立地
条件ですが、敷地が広大で、恐らく、
数百部屋のマンションが
建つ大規模な開発案件になりそうでした。
周りにフェンスを建てて、いよいよ
工事が始まると思っていたところ
なかなか工事が始まらず、
今では、雑草が生い茂るように
なっています。
駅には、かつてはマンション広告
の看板がありましたが、今はもう
なくなっています。
今は、開発しても売却が困難だから
一旦工事を中止したのか、開発業者が
破綻したため、中止したのか
詳細は、分かりませんが、当初の
計画からは、異なることになっている
ことは間違いありません。
このような案件は、他にも増えてきている
と思いますが、マンション開発が
難しくなっていることが
目で見て感じるようになってきています。
今月はじめに、税務署から
私どもの事務所で管理している
ＳＰＣについて、税務調査を
受けました。
ＳＰＣの税務調査で言えば、
案件立ち上げ直後に、消費税の
還付を受ける際、その金額が
多額になれば、契約書等を含めて
調査を受けることが多くありますが
今回、うちの事務所が受けた税務調査は
消費税還付に関するものではなく
スキームの概要（プレイヤー、投資
対象物件、仕組み）の調査であったという
印象を受けました。
調査の約1週間前に、税務署から
電話があり、調査が始まりました。
調査に当たって、概要を調査官に
説明するために、各案件毎の
スキーム図や投資対象物件が
わかるような資料を作成して
おいたところ、調査官からは
作業がはかどったとのコメントを
いただきました。
スキームの概要を調査官に
説明して感じたことは、
ストラクチャーズドファイナンスは
専門用語が多く、普段、私どもが
関係者間で、使っている言葉が
初めて聞く人からすれば、聞きなれない
言葉ばかりであるということと
ストラクチャーものは、法律の制限
金融商品取引法、不動産特定共同事業法
宅建業法、破産法等の法律の規制が
様々な局面で、出て来ていると
でしょうか。
当初、4日間の調査とのことでしたが
準備した資料で、調査対象の
大部分をカバーできたのでしょうか
1日間で調査が、終了しました。
現時点のことになりますが、
私どもの事務所で事務管理を
しているＳＰＣについて、今回の税務調査
に間して、税務処理について
指摘された点が、ないことも
本ブログを通じて、関係者に
ご報告いたします。
不動産投資ファンドの低迷により
不動産投資家の顔ぶれが、変わって
きています。
昨年まででは、不動産投資会社や
不動産開発業者 自身か
設立したＳＰＣが、不動産需要者
となるケースが多くありました。
最近では、不動産関係の会社では
なく、本業で、利益を得た会社（又は個人）が
余裕資金で、不動産投資をするケースが
増えています。
彼らは、本業で得た資金を預金等で
寝かしておくのであれば、
利回りの高い不動産に投資すれば良いと
考えており、キャピタルゲインではなく
インカムゲインの獲得を、目的と
しています。
不動産と付き合うのであれば、このような
スタンスの方が、健全のなのでしょう。
インカムゲインが主目的であり
キャピタルゲインがおまけ位に
考えられれば良いのでしょう。
今年の12月1日より中間法人法が
廃止されます。
それに変わるものとして、『一般社団・財団法』
施行による『一般社団法人』を倒産隔離のため
利用することとなります。
いままでの有限責任中間法人と比べて
一般社団法人は、次の点が異なります。
（主な項目のみです。）
ヾ道?寮瀉屬蓮任意となります。
◆ヾ雍盖鮟个虜把祿300万円の制度はなくなります。
などです。
…蟯召稜Ь擇必要
◆〕?2年 監事4年の任期
などは変更ありません。
既存の有限責任中間法人は、
登記上『一般社団法人』に
当然に変更されます。
（例えば、登記上 有限責任中間法人ＡＢＣは
一般社団法人ＡＢＣへ変更となる。）
なお、有限責任中間法人の定款は
法人名変更のため、変更手続きが
必要で、平成20年12月1日以降
終了する事業年度末の定時総会までに
変更が必要です。
法人名称変更に伴う定款変更により
法人名称変更の登記も必要となります。
これを怠ると、20万円以下の
過料が科せられます。
ストラクチャー上では
中間法人の定款変更には
レンダー等の承認が、必要でしたら
その手続きも必要となります。
最近、不動産ファンド（SPC）を
使って、不動産投資をしていた会社が
次々と破たんしましたが、
これらの会社が、SPCを使っていた場合と
SPCを使っていなかった場合とを
比較したら、どのようになるでしょうか？
通常、金融機関への融資は、ノンリコース
ローン（NRL)といって、SPCが保有する不動産に
ついてのみ遡及できる（責任財産限定
特約というものがあります。）建付けと
なっています。
また、倒産隔離措置が取られ、不動産投資
会社が破綻しても、SPC投資スキームが
直ちに破たんしない仕組みに
しています。
不動産投資会社が、破綻しても
SPCスキームは、直ちに停止せず、
保有する不動産を、通常の売却活動を
通じて、売却することができます。
金融機関は、責任財産しか遡及できないため
不動産の売却が確定すれば、ローンの
返済も確定するので、売却も
スムーズに進むことでしょう。
（他に取れる資産がないので、
あがきようがないので）
一方で、従来のSPCを利用しない
コーポレートローンでは、
不動産投資会社が破たんすれば、
担保として取っている不動産は
法的（倒産）手続きの上で
売却されるので、迅速な売却は、困難です。
また、責任財産限定特約がないため
金融機関は、担保不動産以外も
遡及することができるので
金融機関が、ギリギリの交渉をすれば
担保処分も進まないことも
考えられます。
バブル経済崩壊後、不良債権処理が
進まなかった要因として、
担保不動産の処理が進まなかったこと
や、代表者の保証があるため、法的整理に
入ることに大きな抵抗があったことが
挙げられますが、SPCを利用した
資金調達では、これらの短所を
カバーしていると思います。
金融機関の中には、今回の
不動産投資会社の破たんがあっても
SPCに資金提供していたため、救われた
部分もあると思います。