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不動産会社の事業には、大きく分けて2種類のものがあります。

①　仲介手数料、建物管理報酬等のフィービジネス

②　不動産を開発して販売したり、自己保有物件を売買することで売却益を得るビジネス

があります。

①の場合、借入金等は無くても自己資金だけでも出来ます。

②の場合、まとまった資金が必要なので、借入が必要となります。

一般的な会社は、①と⓶のビジネスを1つの会社で混在させて行っているケースが

多くあります。その結果、①で得た手数料収入を、不動産投資に回すなどして

①と⓶のビジネスで資金が混在して利用することになります。

その結果、自転車操業が蔓延化し、安定した経営が出来ていない会社もあります。

SPCは不動産投資をプロジェクト毎に分けることが出来て

投資不動産から得る資金を直接他のプロジェクトや事業に

転用出来ません。

そのため資金の流れが明確になり、上述のような資金が混在することが

なくなります。

不動産会社が継続して、安定成長をするには、不動産投資資金と

手数料等のフィービジネス収入を分けて管理出来るか否かが

ポイントとなります。

そのために、SPCを利用し資金管理の透明性を

確保しようとすることもあります。

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1月は、法定調書の作成・提出、償却資産税の申告など
平常月にはない、固有の業務が発生します。

また、お正月を挟むので、営業日が3～4程度少なく、
年始は挨拶まわりなどしていると、稼働出来る日数は
更に少なくなります。

そういった意味では、1月は年末以上に忙しい月です。
ただ、法定調書の提出は、12月までにデータの登録
償却資産税の申告も、固定資産台帳を整備し、登録が完了
してあれば、作業量が大きく増えることはありません。

再生可能エネルギー案件では、償却資産税の軽減措置が
受けることが出来ることがあるので、
①　軽減措置の確認
⓶　軽減措置を受けるために必要な資料等の入手
など、事前に準備しておくことがあります。

償却資産税の申告期限は、1月末なので、軽減措置を受ける
償却資産は、必要な資料を事前に確認し、入手しておくことが
忙しい1月を乗り越える方法でもあります。

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2021年10月1日から
免税販売をおこなっている事業者は
電子化対応が必須となりました。

従来、訪日外国人に対して免税販売をおこなう際には
購入者のパスポート情報や購入情報をもとに
書面により購入記録票を作成していましたが
2021年10月1日からは、購入記録情報を電子化して
国税庁に提供しなければならなくなりました。

電子化対応をしていない場合は
免税販売はおこなえなくなります。

電子化対応で免税販売をおこなうためには
まず「輸出物品販売場における購入記録情報の
提出方法等の届出書」を所轄の税務署長に提出します。

その際に、電子化した購入記録情報の送信方法を
・事業者自ら情報を送信する方法
・事業者と契約した承認送信事業者を介して送信する方法
のいずれかを選択をして届出ます。

昨今のコロナ禍の状況をふまえ
電子化未対応を理由にすぐに免税店の
許可が取り消されることはないようです。

しかし、コロナの感染状況が落ち着き
訪日外国人の受け入れが可能となった時に
免税販売が見込まれる場合には
あらかじめ届出書を提出し、電子化対応での
免税販売に備えておく必要があります。

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2022年7月から　太陽光発電事業者には
廃棄費用の積立制度が開始します。
制度の概要は、次の通りです。

fip_document03.pdf (meti.go.jp)

（主な内容）

・毎月受取る売電収入から一定額を控除
されて強制的に積み立てをする。（給料の源泉税のような仕組）

・FIT期間終了10年前から積立（控除）が開始する。
・積立金の計算方法は、下記の表を参照（概ね　売電収入の4～6％）

・積立金は、発電事業者が、発電所を廃棄する時の廃棄費用に充当されます。

この積立制度開始後の、太陽光発電事業者は、次のような会計処理をします。

（預金）　　95　　（売電収入）100
（積立金）　 5

従来のFIT制度によって、発電事業者のローン返済計画、投資家への配当計画を
立てている場合、積立制度の開始により、計画変更を検討するケースも
出て来ると思います。

また、新たに太陽光発電事業を開始する事業者は、買取が開始してから
11年目には、積立制度があることを考慮して、資金計画を立てる必要が
あります。

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SPCの投資対象が何であるかによって、インボイス制度への対応が異なります。

『住居用賃貸不動産』を保有するSPCの場合は、年間の課税売上高（駐車場収入等）が、
1000万円に達しないので、免税事業者になることもあります。

2020年10月以降は、消費税改正により、『住居用賃貸不動産』の取得時に支払う
建物価格に係る消費税は、仕入控除出来なくなりました。
そのため、このようなSPCでは、最初から最後まで、
『免税事業者』が望ましいケースがあります。

『免税事業者』が最適なSPCは、
「適格請求書発行事業者」を選択しないので、適格請求書を発行しません。

インボイス制度は、請求書を見れば、その請求書の発行者が、
消費税の課税事業者（消費税を納税等している。）か免税事業者か
一目瞭然になる制度です。

そのため、取引先は、免税事業者に対して、消費税部分の値下げ交渉や、
仕入税額控除（支払った消費税相当を、税務申告で差し引くこと）が
出来ないため（※）、取引をやめて、
他の課税事業者に移行することも予想されます。

例えば、住居用賃貸不動産SPCが免税事業者の場合
、テナントの会社が社宅として、賃借しているケースを想定します。
住居部分は、非課税のためインボイス制度の影響を受けませんが、
駐車場も賃借している場合、駐車場代は、課税取引で消費税を上乗せして、
請求していると思います。

インボイス制度導入後は、テナントの会社は、
駐車場代に含まれる消費税の仕入控除額が出来なくなり（※）、
駐車場代の値引要請を受けることもあります。

インボイス制度は、免税事業者を選択するSPCにとっては、
収益計算でも何らかのマイナスに働く可能性があることを加味しておくことが必要です。

（※）インボイス制度導入から、6年間は一定の経過措置により、
一定の仕入控除は可能です。

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弊事務所の取扱い案件をご紹介します。

不動産特定共同事業法で、組合出資をするスキームを
弊事務所が担当しております。

こちらのスキームでの投資商品が、今月の日経新聞で
広告に掲載し、投資家を募集されていました。

こちらの不動産特定共同事業法による任意組合スキームは
投資家が、特定の不動産を共有する仕組みです。

組合全体の決算書を作成し、各投資家（組合員）は
持分（例　1/100）を自分の所得として、取り込みます。

毎年一定の分配金も発生し、相続財産とする場合、おおよそ
50％程度に、財産評価を圧縮できるという節税効果も
期待できる商品です。

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2022年（令和4年）1月より
改正電子帳簿保存法により
請求書等の電子的記録（電子データ）
による保存が必要となります。

簡単にご説明しますと
インターネットショッピングをした際など
紙ベースでの請求書等がなく、PDF等の
電子で授受した取引データのみの場合
そのデータを電子データとして保存しなければ
なりません。

保存の方法としましては、
ファイル名に取引日時・取引相手先・金額を
明記し、規則性をもって内容を表示し、
データの検索が可能な状態で保存します。

私どもの顧問先の中には
現在もFAXをメインに受発注等の取引を
おこなっている会社様もございます。

FAXの場合は、基本的に紙で出力しますので、
こちらは電子データではなく、紙で出力した
ものを保存することになります。

しかし、最近はペーパーレス化のため
複合機等でデータのみを送受信し、
紙で出力しない場合もあるかと思います。
そのような場合は、FAXとして受け取ったデータも
電子データとして保存する必要があります。

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事業者の消費税の納税額は、次の計算式で算出されます。
（基本的な考え方で、事業内容で相違するケースもあります。）

『預かった消費税』－『支払った消費税』＝『（消費税）納税額』
取引先が全て適格請求書発行事業者の場合は、これまでと同様に
『支払った消費税』を全額引く（控除する）ことが出来ます。

適格請求書発行事業者でない事業者に支払った消費税は、
上記計算式で引く（＝控除する）ことができなくなります。（※）

売上の大半が課税売上で年間1000万円以上あり、
取引先も課税事業者が大半という場合、
課税事業者となり適格請求書発行事業者となることを選択することが望ましいと思いますが、
売上規模や顧客構成によって、発行事業者になるべきか否かが異なります。

たとえば、課税売上（年間売上高）が1000万円に満たない八百屋さんで、
お客さんのほとんどが、個人という場合、お客様は消費税申告しないので
仕入控除の必要性はありません。
そのため、この八百屋さんは『適格請求書発行事業者にならない。』
という選択が望ましいと思います。

一方、飲食店やホテルなどの大手事業者に食材を卸している八百屋さんの場合を
考えてみましょう。
大手事業者が、11,000円（税込）で、野菜を仕入れる時、
『適格請求書発行事業者』の八百屋さんからの仕入ると1,000円の仕入控除が出来ますが、
『適格請求書発行事業者』でない八百屋さんからの仕入では、
1,000円の仕入控除が出来ないので（※）、
その大手事業者が負担する消費税額がその分多くなってしまいます。
八百屋さんは『適格請求書発行事業者』になっておかないと、
取引をされないもしくは、値引要請を受ける可能性があります。

小規模事業者にとって、インボイス制度は大手事業者との取引継続や、
価格交渉に影響を与えるマターになります。

（※）インボイス制度導入から、6年間は一定の経過措置により、一定の仕入控除は可能です。

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弊事務所（淀屋橋総合会計）では、法人であるSPCだけでなく
任意組合の経理業務（事務管理業務）も担当しております。

具体的には、商業施設の複数の所有者（オーナー）が構成員の
任意組合の経理業務です。

具体的な組合名は、お伝え出来ませんが、マンションの管理組合の
組合員が、複数の事業者で構成されているものです。

この任意組合も2023年10月から開始する消費税の
インボイス制度の影響を受けます。

弊事務所が担当しているに任意組合は、商業施設のオーナーのため
賃料には、消費税を上乗せして、テナントに請求しております。

一方で、任意組合自身は、消費税納税義務者でないため
消費税申告はしておりません。つまり、免税事業者なのです。

現行の制度では、免税事業者でも、取引先に対して、消費税を
上乗せして、請求することに、何ら支障はありませんでした。

インボイス制度が開始すると、免税事業者は、適格請求書（登録
番号等が付された請求書）を発行することは出来ません。

そのため、取引先には、当任意組合が免税事業者であることは、分かって
しまい、更には、取引先は、従来、任意組合に支払った消費税を
仕入税額控除（消費税の申告計算で、控除する）していたところ
2023年10月以降は、控除額が制限され、その6年後には、全く控除
出来なくなります。

そして、取引先は、免税業者である任意組合に対して、消費税の
上乗せについて、反論等されることが予想されます。

もちろん、インボイス制度が始まっても、任意組合は、賃料に
消費税を上乗せして、請求しても構いません。ただ、テナントから
上記のような申出は、予想されます。

なお、任意組合はあらゆる場合で、免税事業者になるわけでは、
ありません。組合員全員が、課税事業者である場合は、
任意組合が、インボイス登録をすることが可能です。

大規模な工事等で、複数の建設会社が、JVを組んだ場合の
組合は、組合員全員が課税事業者でしょうから、そのような場合は
任意組合もインボイス登録をして、適格請求書を発行することも
可能です。その場合でも、一定の届出が必要です。

このように、インボイス制度が与える経理現場への影響は
かなり幅広いものと予想されます。

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担当しておりますSPCに
九州の太陽光発電所がございます。

先日、発電所の所在市の森林課より
太陽光パネルの設置場所の現地調査を
行いたいと連絡がございました。

こちらの発電所は、元々林地だった場所を
開発して造った発電所ですが、今年7月に
発生した熱海市の豪雨土砂災害を受けて
林地開発場所を調査するとのことでした。

発電所にはセキュリティシステムがありますので
調査には立ち合いが必要となります。

そのため、現地の管理会社に調査の対応と
調査内容の詳細確認を依頼したところ
実際は、パネル設置場所より、造成した法面の
状況確認がメインと言うことで、実地調査の前に
まず、最近の定期点検時にドローンで撮影した
写真数十枚を提出し、パネル設置場所や法面の
状況を確認していただくことになりました。

通常、林地開発は県が担当しており
市が調査する事は珍しいそうですが
九州も豪雨災害が多い地域なので
市独自での調査もすすめているそうです。

現地の管理会社の担当者からも、他の地域でも
熱海市の豪雨土砂災害後、このような造成した土地の
現地調査は増えていると伺いました。

太陽光発電所は、山間部を開発して造ることも多く
今後もこのような調査対象となることも増えていくかと
思われますが、周辺地域の安全のためにも
きちんと調査に対応していく必要があります。

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