2020年10月~ 賃貸住居建物消費税 仕入控除制限

ご承知の通り、昨年2020年10月以降に、賃貸している
住居用不動産の建物取引に伴う消費税は、購入者は
仕入控除出来なくなりました。

この改正は、いわゆるレジ系の不動産ファンドにも大きく
影響を与える改正です。

仮にSPCが課税事業者として、賃貸住居不動産の建物
購入時に支払う消費税は控除(還付)出来なくても、同建物を
売却時に預かる消費税は、全額納付することになります。
(簡易課税は選択しないことを想定)

不動産投資では、利回りを計算しますが、この建物消費税の
を購入時には控除出来なくても、売却時には全額納付すると
相当のキャッシュのマイナスになり、利回りにも影響を
します。

このような税負担を軽減する方法として、2つご紹介します。

① 購入時から3年以内(正確には購入時の消費税の課税期間から
3年以内など、少し複雑な計算がありますが・・・)に、売却する
場合、購入時に支払った消費税の一定割合(『保有期間と売却時の
課税売上』を『同期間の非課税売上と課税売上の合計』で割った割合)を
乗じた額を仕入控除する。ポイントは、3年以内に売却することです。

⓶ 消費税の免税制度を有効に利用して、保有期間中の年間課税売上を
1000万円におさめることで、SPCを永続的に、免税事業者にします。
そうすることで、売却時に預かる消費税を納税する必要がなくなります。
ただし、この制度は、インボイス制度が始まると使えない方法です。
 なぜなら、インボイス制度が本格的に始まると、免税業者が、不動産
売却時に、消費税を預かることは出来なくなります。

商業用不動産やオフィス系不動産では、上記のような論点は出てきませんが
住居系賃貸不動産では、消費税の扱いに、注意が必要です。

❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑

 大阪市中央区高麗橋4-3-7 北ビル7階

   税理士法人 淀屋橋総合会計

 http://www.yodoyabashisogo.com

❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑


SPC案件での不動産の取得価格

SPC案件で、案件租税時には、様々な費用が発生します。
会計士費用、弁護士費用、司法書士費用、ローン手数料
不動産鑑定費用、ER(エンジニアリングレポート)費用
不動産調査費用、仲介手数料など様々です。

これらの費用について、不動産の取得価格に含めるかは
1つの論点です。

税務上は、不動産の売買代金と仲介手数料、固都税の精算が
あれば、その精算代金は、取得価格に含むことを求めております。

実務上は、比較的大きな金額になるローン手数料や、弁護士費用を
不動産の取得原価に含めるか、長期前払費用等で、繰延処理
するケースが多くあります。

特に、複数の投資家が存在する案件では、配当を多くするため
取得原価を税務上のものより広く集計し、費用化するタイミングを
建物の耐用年数等に伸ばすケースも多くあります。

SPCが会計監査を受けているケースでは、この不動産の取得価額が
論点になるケースもあり、取得価格の範囲については、会計監査を
担当する会計士と、相談の上、進めることが、望ましいと思います。

❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑
 大阪市中央区高麗橋4-3-7 北ビル7階
税理士法人 淀屋橋総合会計
 http://www.yodoyabashisogo.com
❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑

SPCでの報酬発生と社会保険手続き

担当しておりますSPC法人で
新たに役員報酬を支払うことになりました。

一般的に株式会社の役員報酬の支給開始の際
株主総会を開催し、株主総会決議が必要です。

また社会保険手続きも必要になります。

具体的には、所管の年金事務所に
新規適用届と被保険者資格取得届等を提出します。

加入対象者に扶養家族がいる場合は
健康保険被扶養者(異動)届も同時に提出します。

後日、年金事務所からは適用通知書と
資格取得確認及び標準報酬決定通知書が
送付されてきます。

適用通知書には事業所整理番号・事業所番号が
資格取得確認及び標準報酬決定通知書には
被保険者の氏名や標準報酬月額が記載され
毎月の給与計算の基となります。

これまでの保険証が国民健康保険の場合は
健康保険証を役所へ返却しなければなりません。

今回担当した案件では加入対象者が
70歳以上だったため
厚生年金には加入できませんが
在職老齢年金制度の対象となります。

また、70歳以上の場合は年金の掛金が発生しないので
厚生年金保険70歳以上被用者該当届
(健康保険・厚生年金保険被保険者資格取得届を兼ねる)
の提出が必要です。

社会保険等の届出は、入社日から5日以内に
提出しなければなりませんので
スムーズな対応には事前に準備が必要です。

❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑
 大阪市中央区高麗橋4-3-7 北ビル7階
税理士法人 淀屋橋総合会計
 http://www.yodoyabashisogo.com
❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑

課税事業者選択届について

先日、令和3年度に新たに設立したSPCの消費税
課税事業者選択届出書の申請手続きを行いました。

新たに法人を設立した場合には、設立した年を基準
とした場合、対象となる基準期間である前々年度には
売上が発生していない事から課税事業者には該当しません。

しかし、新たに設立した法人であっても、資本金が
1千万円以上である場合には支払能力があると判断され、
消費税の納税義務は免除されません。

一方、免税業者で消費税の納税がないにも関わらず、
あえて課税事業者選択届を提出することで、還付申告を
行えるといった有利な面もあります。
ただ、課税事業者を選択すると2年間は課税事業者のまま
となりますので注意が必要です。

このSPCは、令和3年にまとまった資産を取得するので、
それに伴う消費税還付を受けるため課税事業者を選択しました。

現在、新型コロナウィルス感染症の影響を受け、収入が
著しく減少している事業者向けに特例が設けられています。
この特例により、本来は適用を受けようとする課税期間の
前日までの申請が必要ですが、課税期間の開始後であっても
課税事業者を選択する(又は、やめる)ことができます。
また、この特例を利用する場合、2年間の継続適用要件等は
適用されません。

❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑
 大阪市中央区高麗橋4-3-7 北ビル7階
税理士法人 淀屋橋総合会計
 http://www.yodoyabashisogo.com
❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑❑

発電事業者の法人事業税の課税方式改正

担当しております資本金150万円のSPCは、
水力発電所を保有しており、3月決算を行いました。

令和2年度税税改正では、
電気供給業のうち小売電気事業等
発電事業税に係る法人事業税の
課税方式の改正が行われました。

これまでは、収入割額のみによって
課することとされていましたが、
今回の改正により、資本金1億円未満は
収入割額及び所得割額の合算によって、
計算されるようになりました。

この改正は、令和2年4月1日以後に
開始する事業年度から適用されますので
担当する令和3年3月決算のSPCも
改正が適用されます。

法人税申告の際は、上記改正に伴い新様式による
書類を提出する必要があります。

大きな利益のある法人は、所得割額も大きくなるので、
改正後は税負担が増えることがあります。