匿名組合カテゴリー

ご承知の通り、昨年2020年10月以降に、賃貸している
住居用不動産の建物取引に伴う消費税は、購入者は
仕入控除出来なくなりました。

この改正は、いわゆるレジ系の不動産ファンドにも大きく
影響を与える改正です。

仮にSPCが課税事業者として、賃貸住居不動産の建物
購入時に支払う消費税は控除（還付）出来なくても、同建物を
売却時に預かる消費税は、全額納付することになります。
（簡易課税は選択しないことを想定）

不動産投資では、利回りを計算しますが、この建物消費税の
を購入時には控除出来なくても、売却時には全額納付すると
相当のキャッシュのマイナスになり、利回りにも影響を
します。

このような税負担を軽減する方法として、2つご紹介します。

① 購入時から3年以内（正確には購入時の消費税の課税期間から
3年以内など、少し複雑な計算がありますが・・・）に、売却する
場合、購入時に支払った消費税の一定割合（『保有期間と売却時の
課税売上』を『同期間の非課税売上と課税売上の合計』で割った割合）を
乗じた額を仕入控除する。ポイントは、3年以内に売却することです。

⓶　消費税の免税制度を有効に利用して、保有期間中の年間課税売上を
1000万円におさめることで、SPCを永続的に、免税事業者にします。
そうすることで、売却時に預かる消費税を納税する必要がなくなります。
ただし、この制度は、インボイス制度が始まると使えない方法です。
　なぜなら、インボイス制度が本格的に始まると、免税業者が、不動産
売却時に、消費税を預かることは出来なくなります。

商業用不動産やオフィス系不動産では、上記のような論点は出てきませんが
住居系賃貸不動産では、消費税の扱いに、注意が必要です。

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   税理士法人　淀屋橋総合会計

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SPC案件で、案件租税時には、様々な費用が発生します。
会計士費用、弁護士費用、司法書士費用、ローン手数料
不動産鑑定費用、ER（エンジニアリングレポート）費用
不動産調査費用、仲介手数料など様々です。

これらの費用について、不動産の取得価格に含めるかは
1つの論点です。

税務上は、不動産の売買代金と仲介手数料、固都税の精算が
あれば、その精算代金は、取得価格に含むことを求めております。

実務上は、比較的大きな金額になるローン手数料や、弁護士費用を
不動産の取得原価に含めるか、長期前払費用等で、繰延処理
するケースが多くあります。

特に、複数の投資家が存在する案件では、配当を多くするため
取得原価を税務上のものより広く集計し、費用化するタイミングを
建物の耐用年数等に伸ばすケースも多くあります。

SPCが会計監査を受けているケースでは、この不動産の取得価額が
論点になるケースもあり、取得価格の範囲については、会計監査を
担当する会計士と、相談の上、進めることが、望ましいと思います。

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太陽光発電や、バイオマス発電等の

発電事業者の場合、SPCの本店の

所在する都道府県に対して、事業税

収入割（売電収入の一定割合を納税）が

発生します。

収入割課税が発生するSPCに対して

大阪府の府事務所は、通常の所得割課税

しかない法人とは異なり、

• 貸借対照表、損益計算書等の決算書
• 法人税申告書の別表４
• 雑収入の内訳書

を添付書類として、提出を求められます。

収入割課税の場合、所得割とは異なり

売上高や雑収入の中身を府税はチェックしたいようです。

また、事業実態として、発電所が

バランスシートに計上されてることも

確認するため、貸借対照表の提出を

求めていると思います。

事業税の収入割が発生する場合、通常の

法人とは異なる添付書類の提出を

求められることに、注意してください。

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担当しておりますSPCで
前年度取得の固定資産の値引がありました。

前年度は値引前の簿価で償却しています。

値引のあった該当資産の簿価を
今年度に減額しますが、
値引額全額を簿価の減額は出来ません。

次の式相当額を減額します。

値引き等の額 × (値引き等の直前における当該固定資産の帳簿価格
÷ 値引き等の直前における当該固定資産の取得価格)

国税庁HP　≪固定資産の取得価額｜国税庁 (nta.go.jp)≫

仮に100の値引があっても上記式での
計算結果が90とすれば簿価の減額は
90となります。

残りの10は前期損益修正益（特別利益）
として処理します。

償却資産の申告の際は、
念のため該当自治体に
取得価格が減額になった旨連絡の上
値引のあったことがわかる
証憑（契約書等）を添付して申告し、
値引後の取得額での課税にする手続きが必要です。

今年度の減価償却額も減額となります。

四半期決算等ですでに減価償却済の場合、
残りの四半期決算での調整が必要です。

年度をまたいでの固定資産の値引は
頻繁には発生しませんが、
会計処理の取扱いや償却資産税申告など、
影響する範囲は多岐に及びます。

会社が、匿名組合出資をしている場合
利益の過半を、その会社が受け取る
場合、匿名組合を連結決算の対象とします。

※当該投資事業組合の投資事業から生ずる利益又は損失の概ね過半について享
受又は負担することとなっていること。
（実務対応報告第20 号投資事業組合に対する支配力基準及び影響力基準の
適用に関する実務上の取扱い　Q1より抜粋）

匿名組合出資により過半の利益を受け取る
出資者は、そのSPCを事実上支配している
という判定に基づくものです。

そのため、プロジェクト開始当初は
匿名組合出資の割合が低くて
利益の過半を受け取ることではなくても
プロジェクトの遅延などにより
追加出資をすることで、利益の
過半を受け取ることになれば
連結対象になります。

開発型のプロジェクトの場合
何らかの理由で、プロジェクトが
遅れることもあります。

その場合、追加匿名組合出資を
しなければならないケースも
あります。

その結果、当初　連結対象で
なかったプロジェクトが
連結対象になるケースもあります。

開発案件については、このような
リスクがあることは、注意して
おくべきでしょう。

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匿名組合契約書では『営業者報酬』というものが
記載されております。

この営業者報酬とは、どのようなものでしょうか？

契約書では、匿名組合から営業者に支払われる報酬と
記載されています。

この営業者報酬は、SPCから外部に支払われる報酬では
ありません。

あくまで、SPC内部での報酬です。
営業支店から本店に支払われる会社維持のための
本社費用のようなものです。

匿名組合決算ではこの営業者報酬を
支払った後の利益を匿名組合員に分配されます。

匿名組合部門では、損益がゼロになります。

一方で、営業者部門では匿名組合から
受け取った営業者報酬分がプラスになります。

仮に、営業者部分での損益が営業者報酬しかなければ
会社（SPC）全体では、営業者報酬相当が、
プラス（匿名組合の損益がゼロのため）になります。

SPCは営業者報酬相当の課税所得が
発生し、法人税負担が発生します。

通常、匿名組合出資を受けたSPCは、
僅かな（概ね営業者報酬相当）の
課税所得から法人税が発生し納税をします。
営業者報酬というものは概念的なもので、
具体的に第三者に支払われる報酬とは、
性質が異なるところが、特徴かと思います。

最近受注した案件で
匿名組合出資の募集を
行う案件がありました。

SPCが匿名組合出資を
募集する時、第2種金融商品
取引業者に、募集行為を
委託することが、金融商品
取引法より求められています。

更に、第2種金融商品取引業者の
自主ルールで、募集後の
SPCでの運用状況を、モニタリング
するという業務もあります。

ただし、このモニタリング業務は
SPCが会計監査を受けている場合
代替することが出来ます。

第2種金融商品取引業者に
支払うモニタリング報酬と
会計監査報酬とを比べて
もし、会計監査の報酬が
合理的であれば、会計監査を
代替することも検討すべきでしょう。

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